房地产行业4月月报：高低能级区域销售分化明显，竣工大幅度改善但新开工和投资持续下行-20230524-东兴证券-57页_2mb

房地产行业4月月报总结

核心内容概览

2023年4月，房地产行业景气度小幅回升，但整体仍处于低景气水平。新房销售市场呈现销售额增长但销售面积下滑的态势，高能级区域销售回暖，带动均价和金额提升，而低能级城市仍面临去化压力。二手房销售热度持续，但价格修复趋势减弱，市场分化明显。新开工持续下滑，竣工情况改善，但投资和土地市场仍面临压力。房企资金面小幅改善，但国内贷款和自筹资金跌幅扩大。居民存贷款差额由正转负，中长期贷款增加额下降，反映购房意愿减弱。

主要观点

1. 房地产开发景气度

• 房地产行业景气度继续小幅回升，但整体仍处于较低水平。
• 4月国房景气指数为94.78，环比前值94.72略有上升。

2. 新房销售市场

• 4月新房销售额同比增幅扩大至13.2%，但销售面积同比下滑11.8%。
• 高能级城市销售回暖，推动销售均价上行；低能级城市销售低迷，去化压力大。
• 东部和东北地区销售同比大幅回暖，中西部地区销售进一步下滑。
• 三大核心都市圈（11城）销售面积单月同比增速达69.0%，非核心都市圈（10城）则为-26.8%。
• 期房销售占比和均价提升，现房销售占比下降，反映市场对期房信心增强。

3. 新房销售价格

• 4月全国新房销售均价同比增速达28.3%，前值为10.2%。
• 住宅销售均价同比增速为28.9%，办公楼为16.8%，商业营业用房为16.7%。
• 期房销售均价显著高于现房，且两者差距扩大。
• 东部地区销售均价最高，且涨幅明显，市场表现优于其他区域。
• 144平米以下户型价格修复趋势更为明显，符合政策对刚需和改善型需求的鼓励方向。

4. 二手房销售市场

• 8城二手房销售面积同比增速为62.5%，前值为93.7%，热度延续。
• 70大中城市二手房价格同比降幅缩小至-2.70%，但环比修复趋势减弱。
• 一线城市二手房价格环比微涨，二三线城市则环比持平。
• 90-144平米改善型户型价格同比下滑幅度小于小户型和大户型，但环比增速最高。

5. 库存水平

• 新房中期库存水平下降，但去化周期回升至22.2个月。
• 二手房挂牌量指数环比大幅下滑，反映市场成交量回暖，部分业主趋于观望，价格博弈增强。

6. 新开工与竣工

• 4月新开工面积同比下滑28.3%，竣工面积同比大幅改善至37.2%。
• “保交楼”政策推动竣工改善，但土地市场弱势和销售不确定性制约新开工恢复。

7. 开发投资

• 4月开发投资同比大幅下滑至-16.2%，主因建安投资拖累。
• 期房销售占比上升，但整体投资仍偏弱。

8. 土地市场

• 4月全国住宅用地成交面积同比大幅下滑45.2%，商业/办公用地降幅较小。
• 住宅用地成交均价继续上涨，溢价率提升至7.4%，商办用地溢价率也有所上升。

9. 到位资金

• 销售额增长推动资金面小幅改善，到位资金同比增速为0.8%。
• 国内贷款和自筹资金同比跌幅扩大，定金及预收款和按揭贷款增长显著。

10. 居民存贷款

• 住户部门存款余额环比下降，但贷款增加额也下降，存贷差额由正转负。
• 中长期贷款增加额由正转负，可能与房贷利差过大导致的提前还贷有关。

关键信息

销售数据

• 新房销售面积：4月同比-11.8%，前值-3.5%；住宅销售面积同比-9.5%，前值0.2%。
• 新房销售额：4月同比13.2%，前值6.3%；住宅销售额同比16.7%，前值8.8%。
• 二手房销售面积：4月同比62.5%，前值93.7%；住宅销售面积同比61.0%，前值60.4%。

价格数据

• 新房均价：4月全国新房均价为11,970元/平米，同比增速28.3%，前值10.2%。
• 二手房均价：4月全国二手房均价同比增速-2.70%，环比增速0.01%。

库存与资金

• 新房中期库存：4月底为2,291百万平，前值2,306百万平。
• 新房去化周期：4月底为22.2个月，前值20.8个月。
• 二手房挂牌量：4月全国城市挂牌量指数当月环比增速-11.3%，前值4.3%。
• 到位资金：4月同比增速0.8%，其中定金及预收款同比29.3%，按揭贷款同比22.0%。

开发投资

• 开发投资金额：4月同比-16.2%，前值-7.2%。
• 建安投资：受新开工和竣工影响，同比大幅下滑。

土地市场

• 住宅用地成交面积：4月同比-45.2%，前值-16.7%。
• 住宅用地溢价率：4月平均为7.4%，前值7.3%。

风险与策略

• 风险提示：政策落地不及预期、盈利能力下滑、销售不及预期、资产减值。
• 投资策略：重点布局高能级城市，推荐具有信用优势的央企、国企及有望受益于融资支持的优质民企。
• 受益房企：保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企有望在行业出清和需求回暖中抢占先机。

结构总结

总结

2023年4月，房地产行业整体仍处于低景气状态，但部分细分市场出现回暖迹象。新房销售方面，销售额同比显著提升，但销售面积大幅下滑，主要得益于高能级城市的销售回暖，低能级城市仍面临去化压力。二手房市场热度延续，但价格修复趋势减弱。库存方面，新房中期库存下降，但去化周期回升；二手房挂牌量环比大幅下降，反映市场成交回暖。新开工持续下滑，竣工情况改善，但投资和土地市场仍面临挑战。房企资金面小幅改善，但国内贷款和自筹资金跌幅扩大，居民购房意愿有所减弱。未来政策将更侧重于支持改善性需求和防范房企风险，高能级城市和优质房企或将成为重点受益对象。