基金研究：公募REITs基金研究分析-20210810-长城证券-23页_1mb

公募 REITs 基金研究分析总结

核心内容

本报告对公募 REITs 基金进行了系统性介绍和分析，涵盖了其起源、发展历程、分类、收益特征及在不同国家的市场表现。重点分析了美国和亚洲REITs市场的发展情况，并深入探讨了我国公募REITs的现状、特点与未来前景。

主要观点

• REITs 的产生与发展：REITs 最早起源于美国，1960 年通过立法确立，旨在提升房地产流动性与资源配置效率。美国REITs市场经历了多次波动后，逐渐成熟，2021年已发行超过200支REITs产品，总市值约1.456万亿美元。
• REITs 产品分类：根据投资对象分为权益型、抵押型和混合型REITs；根据是否可随意发行分为封闭型和开放型REITs。其中权益型REITs占比最高，达到90%以上。
• REITs 收益构成：主要由股息分红和资本收益组成，股息率较高且相对稳定，但资本收益波动性较低。
• 亚洲 REITs 发展情况：日本、新加坡和中国香港是亚洲主要REITs市场，日本REITs规模最大，新加坡市场增长迅速。亚洲REITs的十年期综合回报率普遍较高，除2020年外其他年份表现良好。
• 中国 REITs 发展现状：中国公募REITs市场尚处于起步阶段，2021年首批9只基础设施公募REITs发行，主要投资于园区基础设施、交通基础设施、生态环保等领域。这些产品具有较长的封闭期，适合长期投资。

关键信息

美国 REITs 市场

• 美国REITs市场发展成熟，总市值约1.456万亿美元，其中权益型REITs占主导地位。
• 美国REITs平均股息率高于标普500指数，且波动性较低，表现出一定的股性和债性。
• 美国REITs市场在法律和税收制度上较为完善，有助于其健康发展。

亚洲 REITs 市场

• 日本、新加坡和中国香港是亚洲主要REITs市场，其中日本市场占据亚洲REITs市场的一半以上。
• 亚洲REITs产品类型多样，涵盖多种地产类型，其中工业物流、医疗健康REITs的回报率较高。
• 新加坡和中国香港市场通过监管改革，提升了REITs的灵活性和吸引力。

中国 REITs 市场

• 中国REITs市场尚处于发展初期，缺乏完善的法律和税收制度，限制了其发展。
• 2021年首批9只基础设施公募REITs发行，资产类型包括园区基础设施、交通基础设施和生态环保等。
• 这些基金具有较高的派息率，但估值和收益之间存在一定的负相关性。

分析要点

盈利和估值

• 借鉴国外经验，REITs的估值应关注营运现金流（FFO）和业务调整资金（AFFO）。
• 价格/FFO倍数是衡量REITs估值的常用指标，但需结合市场条件和行业特性。
• 资产负债率和资本化率等指标对REITs的收益具有一定的影响。

股息支付率

• 股息支付率是衡量REITs收益的重要指标，通常在4%以上。
• 高派息率意味着较快的本金回收，但也需关注底层资产的差异。

财务类分析

• 利息保障倍数是衡量REITs财务稳定性的指标，较高的倍数表明较强的抗风险能力。
• 资产负债率反映REITs的杠杆水平，对收益有正相关性。

中国公募REITs分析

• 收益特征：中国公募REITs收益主要受底层资产影响，不同资产类别收益特征差异明显。
• 投资者结构：战略投资者占比高，基金的封闭期较长，适合长期投资。
• 量化指标：估值增值率、日均换手率、PB、资本化率、派息率、资产负债率等指标与收益率存在一定的相关性。
• 分类相关性：产权类和特许经营权类REITs在不同指标上的相关性存在差异，产权类REITs对PB和日均换手率更敏感。

总结

• 中国公募REITs市场尚处于起步阶段，与成熟市场存在差异。
• 目前分析的指标和特征因数据量较小而不够稳定，但仍为研究提供了基础。
• 未来随着法律和税收制度的完善，REITs在中国市场具有较大的发展潜力，可作为大类资产配置的一种方式。

风险提示

• 投资REITs需注意市场波动、数据偏差等风险。
• 中国REITs市场尚不成熟，投资需谨慎。