【粤开宏观】万字长文详解基础设施REITs：全球比较与中国实践-20210810-粤开证券-23页_2mb

基础设施REITs研究报告总结

核心内容

基础设施REITs是一种以基础设施项目为底层资产的不动产投资信托基金，通过资产证券化实现基础设施项目的上市。它具有抗通胀属性，兼具债权和股权双重收益特征，为投资者提供稳定分红和资本增值机会。

主要观点

• 基础设施REITs的本质：REITs是基础设施项目的“IPO”盛宴，通过“公募基金+ABS”模式实现资产证券化，满足我国监管要求。
• 收益属性：REITs收益包括分红收益（占收益的69.8%）和增值收益（占收益的30.2%），分红收益受利率和通胀影响较大，增值收益与市场周期相关。
• 我国REITs发展历程：2020年前以类REITs为主，主要涉及商业地产；2020年后进入基础设施REITs突破期，首批9支公募REITs于2021年6月挂牌上市。
• 市场前景：我国基础设施REITs市场空间广阔，潜在规模可达万亿级。发展基础设施REITs有助于化解城投债务风险，推动国家重大战略实施。
• 政策支持：近年来，国家发改委、证监会等机构陆续出台相关政策，推动基础设施REITs试点及发展。

关键信息

一、基础设施REITs的基本概念

1. 定义：基础设施REITs是基础设施项目的上市，以基础设施为底层资产进行资产证券化。
2. 收益结构：包括分红收益（稳定）和增值收益（波动大）。
3. 分类：
   • 权益型REITs：投资并拥有底层不动产的所有权，收益来源于租金和资产增值。
   • 抵押型REITs：通过提供抵押贷款或MBS获取收益，受利率影响较大。
   • 混合型REITs：兼具权益型和抵押型REITs特征。
4. 产品架构：采用“公募基金+ABS”模式，通过资产支持证券B持有基础设施项目C的股权，公募基金A购买资产支持证券B，实现对基础设施项目C的投资。
5. 发行流程：包括发起人申报、国家发改委审查、证监会和交易所审核、运营管理等四个环节。

二、全球REITs市场概况

1. 市场规模：全球REITs市场规模超过2万亿美元，美国占63.4%，日本为7.2%。
2. 结构特点：
   • 权益型REITs占主导地位，占比达94.8%。
   • 基础设施类REITs市值最大，占权益型REITs的17.4%。
   • 机构投资者为主，占88.8%。
3. 收益特征：
   • 分红收益占总收益的69.8%，平均分红收益率为8.0%。
   • 增值收益占总收益的30.2%，平均增值收益率为3.5%。
   • 分红收益与美债收益率高度相关，增值收益与标普500相关性较高。

三、我国REITs市场现状

1. 历史发展：
   • 2005年越秀REITs在港交所上市，标志着我国第一支离岸REITs诞生。
   • 2014年中信启航REITs发行，成为我国第一支类REITs产品。
   • 2020年4月，国家发改委和证监会联合发布REITs试点通知，2021年6月首批公募REITs挂牌上市。
2. 当前市场特征：
   • 9支公募REITs主要投向收费公路（42.9%）、仓储物流（24.4%）、产业园区（22.5%）和生态环保（10.2%）。
   • 产品存续期较长，20年~99年不等。
   • 底层资产分为产权类和特许经营类，前者派息率较低，后者派息率较高。
   • 战略投资者配售比例均在50%以上，网下配售比例14%~32%，公众配售比例3%~14%。

四、基础设施REITs的发展前景

1. 五大意义：
   • 为投资者提供新的投资渠道，降低进入门槛。
   • 帮助原始权益人盘活存量资产，提升融资能力。
   • 促进基础设施行业资金良性循环，提升运营效率。
   • 增加金融市场产品多样性，服务实体经济。
   • 有助于化解城投债务风险，推进国家重大战略。
2. 市场潜力：
   • 截至2021年6月，我国基建投资累计额达170.7万亿，证券化率1%可募集1.7万亿，10%可募集17.1万亿。
   • 未来可探索在公共租赁住房、工业、零售等领域试点REITs。
3. 政策支持：
   • 国家发改委、证监会等陆续发布政策文件，推动REITs试点和发行。
   • 2021年6月，首批公募REITs在沪深交易所挂牌，标志着我国基础设施REITs正式起航。

风险提示

• 运营管理风险：基础设施项目的运营效率和质量影响REITs收益。
• 金融市场系统风险：REITs价格波动与市场整体风险相关。

案例分析：平安广州交投广河高速公路REIT

• 底层资产：广州至河源高速公路的广州段，属于收费公路项目。
• 收益来源：主要为车辆通行费，收入来源分散。
• 收益情况：2021年下半年及2022年预计利润稳定，派息率较高。
• 产品结构：通过“公募基金+ABS”模式，实现对基础设施项目的投资。

未来展望

• 制度建设：需完善税收制度，明确各环节税收政策，促进REITs健康发展。
• 产品多样化：未来可拓展至其他不动产类型，如公共租赁住房、零售、工业等。

投资建议

• 股票投资评级：买入、增持、持有、减持。
• 行业投资评级：增持、中性、减持。

联系方式

• 分析师：罗志恒（S0300520110001）
• 电话：010-83755580
• 邮箱：luozhiheng@ykzq.com
• 研究助理：贺晨、牛琴
• 公司信息：粤开证券具备证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号：10485001

参考资料

• 图表：包括产品架构、REITs分类、发行流程、全球市场概况、收益特征、我国REITs发展历程、首批公募REITs全景、平安广州交投广河高速公路REIT产品结构图、利润预测、可供分配金额预测等。
• 政策文件：涵盖从2002年至今的各阶段REITs相关政策，包括第一阶段萌芽、第二阶段探索、第三阶段突破等。

总结

基础设施REITs作为一种新兴的金融工具，具有广阔的发展前景。它通过资产证券化，实现基础设施项目的上市，为投资者提供稳定收益和资本增值机会。我国REITs市场正处于发展初期，未来需完善制度建设，推动产品多样化，以促进REITs市场的健康发展。