20181118-西南证券-房地产行业2019年投资策略_廓清环宇_否极泰来_把握地产出清后的估值切换行情_34页_2mb

房地产行业2019年投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业经历了显著调整，市场估值创下历史新低，但行业基本面依然保持高增长。2019年，随着政策调整和市场出清，房地产行业预计将迎来估值切换行情。行业将经历基本面下行、资源整合和政策宽松三个阶段，投资机会将逐步显现。

主要观点

• 2018年回顾：房地产板块整体表现疲软，申万地产指数下跌24.43%，跑输沪深300指数约5.95个百分点。行业销售规模增长，但部分房企面临融资、回款和还债的三重压力。
• 估值情况：地产板块整体市盈率处于历史低位，部分龙头房企如万科A、保利地产、金地集团等估值跌入历史底部。
• 政策影响：房地产调控政策逐渐退出，长效机制落地，房产税等政策将对投资市场进行调控，降低流动性，增加持有成本。
• 行业分化：头部房企在市场下行期更具优势，中小房企可能面临出清压力，部分优质房企估值有望显著提升。

关键信息

行业基本面与政策面展望

• 房地产投资增速：预计2019年房地产投资增速将回落至0-5%。
• 销售面积：预计2019年销售面积将下滑5-10%，但改善型需求仍具潜力，购房按揭利率降低有助于刺激需求。
• 新开工面积：预计2019年新开工面积增速在5-10%，受土地购置明显降温影响，但集体用地建设租赁住房可能带来增量。

投资策略及重点推荐标的

• 基本面下行期：推荐现金流充裕、融资成本低、防御性强的头部个股，如万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中国金茂等。
• 市场结构分化阶段：推荐货值充裕、产品竞争优势突出的头部房企或一二线占比高的二线房企，如融创中国、中国恒大、碧桂园、龙光地产、阳光城等。
• 资源整合高峰过后：推荐估值有望显著切换的中小房企，如华夏幸福、泰禾集团、世荣兆业等。

重点推荐公司

风险提示

• 销售下行周期较长
• 长效机制落地
• 信用风险加剧

投资窗口与信号事件

• 重要时间窗口：12月上旬政治局会议、3月初两会、3月底、4月中报窗口期、7月底地产政策窗口期、资金成本下行的时间点、市场转冷或转暖的时间点。
• 标志性事件：住房市场信用体系的建立、长效机制落地、大型的资源整合、恒大回A等。

总结

2019年房地产行业将迎来估值切换行情，投资机会主要集中在基本面下行期的头部房企和资源整合后的优质房企。投资者应关注行业政策变化和市场信号，选择具备强现金流、低融资成本和高产品竞争力的房企进行投资。同时，需注意销售下行周期和信用风险，合理评估投资风险。