房地产行业2019年投资策略：廓清环宇、否极泰来，把握地产出清后的估值切换行情-20181118-西南证券-34页-2mb

房地产行业2019年投资策略总结

核心内容

• 2018年行业回顾：房地产行业在2018年经历了显著的下跌，申万地产指数下跌24.43%，跑输沪深300指数约5.95个百分点。板块估值创下历史新低，龙头房企如万科、保利、碧桂园等估值跌至历史底部。
• 2019年基本面展望：预计房地产投资增速将回落至0-5%，销售面积下滑5-10%，但新开工面积预计增长5-10%。行业面临销售下行、政策收紧、信用风险加剧等挑战，但市场规模依然庞大。
• 政策面展望：房地产长效机制有望落地，政策重心转向“房住不炒”，通过房产税和空置税等手段抑制投资市场，同时保障价格体系和资产流动性。调控政策可能逐步退出，市场有望迎来估值切换行情。
• 投资策略：2019年房地产行业将经历基本面下行、市场结构分化和资源整合阶段，投资策略应分阶段调整，重点推荐具备现金流、融资成本低、防御性强的头部房企，以及在市场结构分化阶段具备产品优势和区域优势的房企。

主要观点

• 2018年房地产行业估值处于历史低位，但基本面依然保持增长，尤其是销售和拿地表现强劲。
• 随着政策调控的深化，房地产行业将经历洗牌，中小房企可能退出市场，头部房企则具备更强的抗风险能力。
• 2019年房地产行业将迎来估值抬升机会，尤其是当政策宽松和市场回暖时。
• 重点关注具有ROE改善潜力、存货周转效率高、NAV折让修复的房企。

关键信息

• 2018年房地产行业表现：销售和拿地表现良好，但投资增速放缓，市场预期转向谨慎。
• 政策调控影响：遏制房价上涨政策对市场预期和融资环境产生显著影响，房地产投资市场与消费市场将被明确区分。
• 2019年投资方向：推荐现金流充裕、融资成本低、防御性强的头部个股，如万科A、保利地产、招商蛇口等；同时关注货值充裕、产品竞争优势突出的房企，如融创中国、碧桂园、中国恒大等。
• 重点推荐标的：
  • 万科A：板块龙头，销售稳增长，新业务有爆发潜力。
  • 保利地产：央企地产排头兵，已售未结算资源充沛，业绩保障性强。
  • 华侨城A：旅游地产龙头，盈利能力强，具备估值切换基础。
  • 金地集团：估值便宜，超预期可能性大，具备安全边际。
  • 融创中国：产品优势显著，一二线货值充沛，净负债率有望下降。
  • 碧桂园：规模之王，布局及产品优势明显，安全性提升。
  • 中国金茂：优质小市值央企，城市运营典范，估值具备提升空间。
  • 世荣兆业：资源变现提速，具备估值切换基础。

投资策略及重点推荐

• 基本面下行期：推荐现金流充裕、融资成本低、防御性强的头部个股。
• 市场结构分化阶段：关注货值充裕、产品竞争优势突出的头部房企或一二线占比高的二线房企。
• 行业资源整合高峰过后：地产出清将带来明显投资机会，重点推荐具备估值切换基础的房企。

风险提示

• 销售下行周期较长。
• 长效机制落地可能带来市场结构变化。
• 信用风险加剧。
• 新业务发展不及预期。
• 销售或分红不及预期。
• 结转或较为缓慢。

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