20161121-中国银河-房地产行业深度研究：市场趋稳，精选个股_25页_1mb

房地产市场与板块分析总结（中国银河证券，陈智旭，2016-11）

核心内容概述

本报告分析了2016年中国房地产市场及板块的表现，涵盖市场基本面、板块财务状况、重点公司推荐及行业趋势展望。报告指出，房地产市场在2016年经历了一波波动，政策调控对市场产生了一定影响，但整体行业仍具备估值修复空间。

主要观点

一、房地产市场基本面

• 成交量：2016年一季度新房销量持续增长，“金三”创下历史新高，但4月后销量连续下滑，10月环比下降15.1%，同比增速由34%降至26%。
• 房价：百城房价在9月环比涨幅达2.8%，10月大幅收窄至1.65%。10月房价上涨城市数量减少至79个。
• 城市分化：
  • 一线城市：2016年销量同比表现低于二三线城市，但房价涨幅相对稳定，10月环比升幅降至1.05%，同比升26%。
  • 二线城市：前10月成交量累计同比达49%，房价环比涨幅连创新高，但10月有所回落。
  • 三线城市：持续回暖，房价稳步提升，但10月环比涨幅小幅回落。

二、房地产板块情况

• 板块表现：截至2016年11月9日，申万地产板块累计下跌14.69%，跑输沪深300指数4.56个百分点。
• 财务表现：
  • 营业收入：2016年前三季度营收增速达30%以上，创近6年新高。
  • 盈利能力：毛利率持续下滑，但2016年降幅收窄，三费率降至近6年最低位（9.3%）。
  • 去库存效果：实际库存增速降至9.1%，存货周转率创近6年新高。
  • 负债情况：负债压力有所缓解，货币资金与短期有息负债比值提升至1.619，净负债率由105.8%降至87.0%，负债结构优化。

三、重点公司推荐

• 涨幅前十的个股：主要为市值较小的公司，如万泽股份（+80.61%）、嘉凯城（+65.31%）、中南建设（+50.85%）等，催化剂多为转型重组、产业资本增持等。
• 跌幅前十的个股：如绿地控股（-43.38%）、市北高新（-40.35%）、张江高科（-35.68%）等，部分公司受行业调整及自身经营问题影响较大。
• 重点个股：
  • 中南建设：涨幅显著，受益于大数据、区块链等新兴业务。
  • 万科A：涨幅13.27%，主要受股权之争影响。
  • 中国国贸、金融街：受益于优质商业地产概念。
  • 招商蛇口：资源优质，具备地产+港口双重属性。
  • 首开股份：布局京津冀，RNAV折价高。
  • 新城控股、荣盛发展：布局三四线城市，业绩稳健。

关键信息

• 政策调控：9月末至10月初，23个城市出台调控政策，其中10个城市同时涉及限购限贷与土地竞价新政，部分城市成交量及增速大幅回落。
• 去化周期：19市去化周期降至7.0个月，部分城市如南京、上海、武汉等仍维持在6个月以内。
• 资金来源：定金及预收款、个人按揭贷款大幅增长，个人按揭占到位资金比重攀升至16.9%。
• 中期趋势：政策基调为“因城施策”，控一线、稳二线、活三线，预计明年上半年行业数据将面临较大压力。
• 估值分析：板块PE处于过去6年相对高位，但PB估值较低，存在估值修复空间。
• 行业整合：行业加速整合，兼并收购机会增多，集中度进一步提升。

行业展望

• 短期趋势：房地产销售短期可能下降，但重点一二线城市价格下行压力较小，三四线城市仍处去库存阶段。
• 中期趋势：随着销售下滑逐步传导至新开工及投资数据，行业可能面临一定压力，但政策支持下仍有复苏空间。
• 投资建议：板块估值处于低位，具备修复潜力，建议关注具备优质资源及转型潜力的个股，如招商蛇口、中南建设、万科A等。

数据来源

• Wind、中指院、国家统计局、中国银河证券研究部