20170112-中国银河-房地产行业2017年度投资策略报告_市场趋稳_精选个股_27页_2mb

房地产行业2017年度投资策略报告总结

核心内容

2017年房地产行业整体呈现“市场趋稳，精选个股”的投资策略。报告指出，2016年房地产市场经历了M型走势，二线城市表现尤为突出，而2017年政策基调为“因城施策、抑制泡沫”，预计整体流动性偏紧。尽管调控政策对市场有压制作用，但行业估值仍处于较低水平，下行风险较小，因此维持“推荐”评级。

主要观点

• 2016年楼市走势：全年呈现两个高点，分别在3、4月份和9月份。二线城市在销量和房价涨幅方面表现突出，而三线城市则持续回暖。
• 政策基调：2017年将延续“因城施策”与“抑制泡沫”的思路，重点解决三四线城市库存问题，同时防止房价大起大落。
• 行业数据：2017年全国商品房销售面积预计下降约7%，地产投资增速预计在0%至5%之间，新开工同比下降10%以上。
• 板块表现：2016年房地产板块跑输大盘超过6个百分点，但财务表现强劲，业绩高增速、明显去库存，板块估值处于相对低位。
• 投资建议：关注两条主线：一是低估值资源型房企（如招商、首开），二是三四线城市去库存能力强的房企（如新城、荣盛）。

关键信息

一、房地产市场基本面

1、2016年房地产市场回顾

• 新房市场：整体呈现M型走势，二线城市表现突出，一线及三线城市则相对平稳。
• 成交量：一季度末和9月为两个高点，11月明显趋冷。
• 房价走势：9月房价环比涨幅达到历史新高，但随后快速回落。
• 投资与新开工：投资触底回升，土地价格高企，二线城市地价快速拉升，一线城市及三线城市地价则有所下降。
• 库存与去化周期：狭义去化周期下降，库存水平较低，但部分城市存在库存压力。

2、2017年房地产市场展望

• 政策调控：2017年政策将更加精细化，重点解决三四线城市库存问题，同时抑制房价泡沫。
• 销售与投资预测：全国商品房销售面积预计下降7%，地产投资增速预计在0%至5%之间，新开工同比下降10%以上。
• 房价走势：以稳为主，重点一二线城市库存小，房价下行压力较小，而部分高库存城市可能面临一定调整。

二、房地产板块

1、2016年板块走势回顾

• 表现：全年累计下跌17.69%，跑输大盘超过6个百分点。
• 财务表现：结算规模高增速，盈利能力平稳，净利润增速创新高。
• 去库存效果：存货周转率提升，去化周期下降，负债情况改善。

2、板块估值

• PE与PB：整体处于相对较低水平，板块PE为18.84X，PB为2.21X。
• 相对A股：估值持续下行，基本回到过去6年的中游水平。

3、投资建议

• 评级：维持“推荐”评级。
• 投资主线：关注低估值资源型房企及三四线城市去库存能力强的房企。

三、房地产个股推荐

1、2016年个股走势回顾

• 涨幅前十：中南建设、中房股份、京汉股份等，主要受益于转型重组、资本增持等催化剂。
• 跌幅前十：莱茵体育、万方发展、中茵股份等，部分企业因业绩下滑或市场调整而表现不佳。

2、个股推荐

• 低估值资源股：招商蛇口（资源优良、地产+港口）、首开股份（布局京津冀、NAV折价高）。
• 三四线去库存：新城控股（布局常州、业绩稳健）、荣盛发展（三四线城市布局、去库存能力强）。

风险提示

• 调控超出预期。
• 销售增速放缓。

附录：相关研究

• 上海、天津地产新政点评
• 销售回升，投资趋稳——国家统计局9月房地产行业数据点评
• 市场平稳，符合预期——国家统计局8月房地产行业数据点评
• 去库存、提回款、高增速——房地产板块2016年中报总览
• 对2016年居民资产负债表的预测—央行7月份信贷数据点评
• 增速趋稳，去化持续——国家统计局7月房地产行业数据点评
• 增速回落，市场趋稳——国家统计局6月房地产行业数据点评
• 投资销售增速回落，资金面趋稳——国家统计局5月房地产行业数据点评

图表说明

• 图表132市新房月销量及同比：展示重点城市新房成交量及同比变化。
• 图表2国家统计局商品房月销量及同比：反映全国商品房销售情况。
• 图表332市新房销量累计同比：跟踪重点城市新房销量趋势。
• 图表4百城住宅价格指数同环比：分析房价变化。
• 图表570城新建住宅价格指数同环比：展示全国房价走势。
• 图表6百城、70城房价环比上涨城市数占比：说明房价上涨城市分布。
• 图表7重点一二三线城市新房销量累计同比：对比不同城市销量表现。
• 图表8百城一二三线城市新房价格环比涨幅：分析房价变化趋势。
• 图表9百城一二三线城市新房价格同比涨幅：说明房价增长情况。
• 图表10百城、70城新房价格11月同比涨跌幅前十：展示房价变化排名。
• 图表119月末10月初出台调控新政的23个城市：列出调控城市及政策类型。
• 图表1219个调控城市新房月成交量及同环比：分析调控城市成交量变化。
• 图表1323个调控城市10、11月中指院房价情况：展示调控城市房价走势。
• 图表14销面、新开工及土地购置面积累计同比：反映行业数据变化。
• 图表15销售额、房企开发资金及地产投资累计同比：分析销售与投资关系。
• 图表16月地产投资额及同比：展示地产投资情况。
• 图表17月房屋新开工及同比：反映新开工趋势。
• 图表18月土地购置面积及同比：展示土地市场变化。
• 图表19100城土地成交建面、总价累计同比及溢价率：分析土地市场表现。
• 图表20一线土地成交建面、总价累计同比及溢价率：展示一线城市土地情况。
• 图表21二线土地成交建面、总价累计同比及溢价率：展示二线城市土地表现。
• 图表22三线土地成交建面、总价累计同比及溢价率：分析三线城市土地市场。
• 图表23中央经济工作会议关于房地产的表述：说明政策导向。
• 图表24月新增人民币贷款及居民中长期贷款情况：分析资金面变化。
• 图表25新增人民币贷款及居民中长期贷款累计同比：反映贷款增长情况。
• 图表26人民币房地产贷款余额及同比：展示房地产贷款趋势。
• 图表27房地产贷款余额及个人购房贷款余额占比：分析贷款结构。
• 图表28个人住房贷款加权平均利率：反映房贷利率变化。
• 图表29房企开发资金来源及构成累计同比：分析资金来源。
• 图表30房企开发资金来源构成占比：展示资金结构。
• 图表31销面、新开工及土地购置面积累计同比：反映行业数据。
• 图表32调控23城销面占全国比重：说明调控城市销售占比。
• 图表33调控21城销面情况：分析调控城市销售情况。
• 图表34非调控城市销面情况：说明非调控城市销售趋势。
• 图表3519市商品住宅库存及狭义去化周期：展示库存与去化周期。
• 图表36全国及一线城市商品住宅广义去化周期：分析库存水平。
• 图表37重点城市狭义去化周期：说明重点城市去化周期。
• 图表38一线城市中原二手房报价指数：反映二手房价格趋势。
• 图表39天津、成都中原二手房报价指数：分析二手房市场表现。
• 图表40土地购置费及商品房销售额累计同比：说明土地与销售关系。
• 图表41销面、新开工及土地购置面积累计同比：分析行业数据。
• 图表42土地购置单价及销售单价同比：反映价格变化。
• 图表43商品房销面占施工面积比重：说明市场供需关系。
• 图表44调控23城地产投资额占全国比重：分析地产投资分布。
• 图表452016年地产板块走势：展示板块表现。
• 图表462016年地产板块月超额收益：分析板块走势与大盘对比。
• 图表472016年地产板块走势：展示板块变化。
• 图表48资金价格、楼市基本面及板块走势：说明资金面与市场走势关系。
• 图表49板块三季报利润表主要指标：分析财务表现。
• 图表50前三季度营收、营业利润及归母净利润增速：展示利润变化。
• 图表51前三季度毛利率、三费率及净利率：说明盈利能力。
• 图表52前三季度少数股东权益及投资收益情况：分析财务结构。
• 图表53板块三季报资产负债表及现金流量表主要指标：展示负债与现金流。
• 图表54三季度末存货仓位及实际存货增速：分析库存变化。
• 图表55前三季度存货周转率及三季度末去化周期：说明库存去化情况。
• 图表56三季度末有息负债结构及货币覆盖率：展示负债结构。
• 图表57三季度末净负债率及剔除预收后资产负债率：说明负债状况。
• 图表58前三季度ROE及ROA：分析投资回报率。
• 图表59板块PETTM（整体法、剔除负值）：展示板块估值。
• 图表60板块PB LF（整体法、剔除负值）：说明PB估值。
• 图表61地产板块相对全部A股的估值：分析板块相对A股的估值。
• 图表62截止2016年12月7日板块涨跌幅排名前十：展示个股表现。
• 图表63截止2016年12月7日重点个股涨跌幅排名前十：分析重点个股表现。
• 图表642014-2016年入榜房企销售金额集中度：说明行业集中度。
• 图表652016年销售额排名前十房企市占率：分析市场占有率。
• 图表66两条推荐主线：展示推荐投资方向。