20161121-中国银河-房地产行业深度研究_市场趋稳_精选个股_24页_1006kb

市场趋稳，精选个股总结

一、房地产市场基本面

1.1 32市成交量

• 2016年一季度新房销量延续2015年末的火爆行情，"金三"创下历史新高。
• 4月起销量连续下滑，同比增速快速回落。
• 8月及9月成交量出现回升，但9月末23个城市出台调控政策后，10月成交量及增速均回落，环比下降3%，同比增速由38%降至19%。

1.2 全国成交量

• 全国走势与32市基本一致。
• 10月销量环比下降15%，同比增速由34%收窄至26%。

1.3 百城住宅价格

• 百城价格环比涨幅在3月达到短期高点后持续回落，直至6月。
• 7月开始环比涨幅扩大，9月创近年新高，达2.8%。
• 10月环比涨幅大幅收窄至1.65%，房价上涨城市数由81个减少至79个。

1.4 一二三线城市表现

• 一线城市：2016年销量同比表现低于二三线城市，9-10月累计同比为负。10月环比升幅由2.74%降至1.05%，同比升26%。
• 二线城市：前10月成交量累计同比为49%，依然保持高位。10月环比升幅由2.65%降至1.97%，同比升17%。
• 三线城市：2016年持续回暖，前10月成交量累计同比为28%。10月环比升幅由1.41%降至1.28%，同比升8%。

1.5 调控政策影响

• 9月末23个城市出台调控政策，主要分为：
  • 既限购限贷，又有土地竞价新政：珠海、南京、深圳、苏州、合肥、济南、无锡、成都、昆山、南昌（共10个）。
  • 限购限贷新政：厦门、武汉、郑州、天津、东莞（共5个）。
  • 有限贷和土地方面新政：北京、杭州（共2个）。
  • 有限贷新政：广州（1个）。
  • 只加强商品房销售管理：佛山、惠州、南宁（共3个）。

二、房地产板块情况

2.1 板块走势回顾

• 截止2016年11月9日，申万地产板块累计下跌14.69%，跑输沪深300指数4.56个百分点。
• 板块全年收益在28个行业中排名第19位，仅食品饮料、有色金属及建筑材料三个行业录得正收益。
• 板块在2月、6月、8月及9月明显跑赢大盘，主要受政策利好、险资及产业资本增持等催化。

2.2 板块财务表现

• 利润表：
  • 营收持续增长，2016年前三季度营收增速达30%以上。
  • 毛利率持续下滑，但2016年降幅收窄。
  • 三费率降至近6年最低位（9.3%）。
  • 归母净利润增速达31.9%，创近6年新高。
• 资产负债表及现金流量表：
  • 去库存效果显著，实际存货周转率近6年新高，三季度末实际库存增速仅为9.1%。
  • 存货占总资产比重降至57.0%。
  • 负债情况改善，货币与短期有息负债比值由不足1攀升至1.619，净负债率由105.8%降至87.0%。
  • 短期有息负债与长期有息负债比值降至0.327，负债结构明显优化。

2.3 板块估值情况

• PE TTM：板块估值处于过去6年相对高位，高于3年中枢但略低于1年中枢。
• PB LF：板块估值处于较低水平，大幅低于1年中枢。
• 投资建议：尽管调控政策压制行业，但板块估值仍有修复空间。行业加速整合将带来更多兼并收购机会，行业集中度进一步提升。

三、重点公司推荐

3.1 个股走势回顾

• 涨幅前十：
  • 万泽股份（80.61%）、嘉凯城（65.31%）、京汉股份（62.67%）、海德股份（56.38%）、中南建设（50.85%）、中房股份（47.71%）、银亿股份（34.21%）、深物业A（31.08%）、阳光股份（25.00%）、S前锋（19.48%）。
• 跌幅前十：
  • 绿地控股（-43.38%）、市北高新（-40.35%）、张江高科（-35.68%）、中粮地产（-34.19%）、世联行（-30.96%）、阳光城（-27.63%）、新城控股（-26.58%）、中天城投（-25.11%）、苏宁环球（-22.92%）、外高桥（-22.64%）。

3.2 重点个股表现

• 表现较好的公司：
  • 中南建设：涨幅50.85%，业绩稳健，受益于大数据、区块链等新业务。
  • 万科A：涨幅13.27%，主要受股权之争影响。
  • 中国国贸、金融街：受益于优质商业地产概念，年收益为正。
• 低估值资源型公司：
  • 招商蛇口：资源优质，业务涵盖地产与港口。
  • 首开股份：布局京津冀，RNAV折价高。
• 三四线地产股：
  • 新城控股：布局常州，业绩稳健。
  • 荣盛发展：布局京津冀，拓展大健康业务。

四、总结

• 市场基本面：房地产市场在2016年经历了从火爆到调控后的回调，成交量和价格均出现波动，但整体仍保持稳定。
• 板块表现：房地产板块在2016年表现不佳，但部分公司受益于政策利好及转型重组，业绩稳健。
• 财务状况：板块去库存效果显著，财务表现改善，负债压力缓解。
• 估值情况：板块估值处于相对低位，存在修复空间。
• 个股推荐：重点关注中南建设、万科A、招商蛇口、首开股份等，同时关注三四线城市地产股的去库存机会。