20170112-中国银河-房地产行业2017年度投资策略报告：市场趋稳，精选个股_28页_2mb

房地产行业2017年度投资策略报告总结

核心内容

2017年房地产行业面临政策调控和市场调整的双重压力。报告指出，2016年楼市呈现“M型”走势，二线城市表现突出，而2017年政策基调为“因城施策、抑制泡沫”，预计整体流动性偏紧，房地产市场将趋于平稳。

主要观点

1. 2016年房地产市场回顾：

   • 新房市场：呈现“M型”走势，二线城市领跑，3月份成交量和房价涨幅达到高点，9月份调控政策出台后成交量和房价均出现明显回落。
   • 9月末调控政策影响显著，成交量环比降幅超25%，部分城市房价出现下降。
   • 投资和新开工数据在年初表现良好，但随后有所回落，土地市场依然火热，尤其二线城市。

2. 2017年房地产市场展望：

   • 销售调整是大概率事件，预计全年销量下降约7%。
   • 地产投资增速预计在0%-5%之间，新开工同比下降10%以上。
   • 23个调控城市销量占全国比重约27%，预计2017年重点城市销量下降25%，全国销量下降约10%。

3. 房地产板块表现：

   • 2016年板块跑输大盘超过6个百分点，全年累计下跌17.69%。
   • 财务表现较好，业绩高增速，去库存效果显著，负债情况改善。
   • 板块估值整体处于相对较低的位置，预计2017年表现相对稳定。

4. 投资建议：

   • 维持“推荐”评级，行业加速整合将带来兼并收购机会。
   • 建议关注两条主线：1）低估值资源型房企，如招商蛇口、首开股份；2）三四线城市去库存，如新城控股、荣盛发展。

关键信息

• 政策调控：2016年12月中央经济工作会议强调“因城施策”和“抑制泡沫”，预计2017年政策将更加精准，避免一刀切式宽松。
• 市场走势：2016年全国商品房销售面积累计增长24.3%，但11月同比增速降至8%，预计2017年全国销售面积将下降约7%。
• 财务表现：2016年前三季度房地产板块营收增速达30%以上，净利润增速达31.9%，盈利能力平稳。
• 估值水平：板块PE为18.84X，PB为2.21X，相对A股整体处于较低水平。
• 行业整合：预计2017年行业集中度将进一步提升，兼并收购机会增多。

重点城市表现

• 一线城市：新房销量和房价表现相对稳定，去化周期较低。
• 二线城市：销售表现优异，房价涨幅高，但调控后价格出现调整。
• 三线城市：持续回暖，但部分城市价格出现下行压力。

个股推荐

• 低估值资源股：招商蛇口、首开股份，具有资金实力和成本优势。
• 三四线去库存：新城控股、荣盛发展，受益于政策支持。
• 转型标的：中国国贸、金融街，受益于优质商业地产概念。

风险提示

• 调控超出预期
• 销售增速放缓

分析师信息

• 分析师：陈智旭
• 联系电话：021-20252646
• 邮箱：chenzhixu@chinastock.com.cn
• 执业证书编号：S0130516090001

图表与数据来源

• 图表132市新房月销量及同比
• 图表2国家统计局商品房月销量及同比
• 图表332市新房销量累计同比
• 图表4百城住宅价格指数同环比
• 图表570城新建住宅价格指数同环比
• 图表6百城、70城房价环比上涨城市数占比
• 图表7重点一二三线城市新房销量累计同比
• 图表8百城一二三线城市新房价格环比涨幅
• 图表9百城一二三线城市新房价格同比涨幅
• 图表10百城、70城新房价格11月同比涨跌幅前十
• 图表119月末10月初出台调控新政的23个城市
• 图表1219个调控城市新房月成交量及同环比
• 图表1323个调控城市10、11月中指院房价情况
• 图表14销面、新开工及土地购置面积累计同比
• 图表15销售额、房企开发资金及地产投资累计同比
• 图表16月地产投资额及同比
• 图表17月房屋新开工及同比
• 图表18月土地购置面积及同比
• 图表19100城土地成交建面、总价累计同比及溢价率
• 图表20一线土地成交建面、总价累计同比及溢价率
• 图表21二线土地成交建面、总价累计同比及溢价率
• 图表22三线土地成交建面、总价累计同比及溢价率
• 图表232016年12月中央经济工作会议中关于房地产的表述
• 图表24月新增人民币贷款及居民中长期贷款情况
• 图表25新增人民币贷款及居民中长期贷款累计同比
• 图表26人民币房地产贷款余额及同比
• 图表27房地产贷款余额及个人购房贷款余额占比
• 图表28个人住房贷款加权平均利率
• 图表29房企开发资金来源及构成累计同比
• 图表30房企开发资金来源构成占比
• 图表31销面、新开工及土地购置面积累计同比
• 图表32调控23城销面占全国比重
• 图表33调控21城销面情况
• 图表34非调控城市销面情况
• 图表3519市商品住宅库存及狭义去化周期
• 图表36全国及一线城市商品住宅广义去化周期
• 图表37重点城市狭义去化周期
• 图表38一线城市中原二手房报价指数
• 图表39天津、成都中原二手房报价指数
• 图表40土地购置费及商品房销售额累计同比
• 图表41销面、新开工及土地购置面积累计同比
• 图表42土地购置单价及销售单价同比
• 图表43商品房销面占施工面积比重
• 图表44调控23城地产投资额占全国比重
• 图表452016年地产板块走势
• 图表462016年地产板块月超额收益
• 图表472016年地产板块走势
• 图表48资金价格、楼市基本面及板块走势
• 图表49板块三季报利润表主要指标
• 图表50前三季度营收、营业利润及归母净利润增速
• 图表51前三季度毛利率、三费率及净利率
• 图表52前三季度少数股东权益及投资收益情况
• 图表53板块三季报资产负债表及现金流量表主要指标
• 图表54三季度末存货仓位及实际存货增速
• 图表55前三季度存货周转率及三季度末去化周期
• 图表56三季度末有息负债结构及货币覆盖率
• 图表57三季度末净负债率及剔除预收后资产负债率
• 图表58前三季度ROE及ROA
• 图表59板块PETTM
• 图表60板块PB LF
• 图表61地产板块相对全部A股的估值
• 图表62截止2016年12月7日板块涨跌幅排名前十
• 图表63截止2016年12月7日重点个股涨跌幅排名前十
• 图表642014-2016年入榜房企销售金额集中度
• 图表652016年销售额排名前十房企市占率
• 图表66两条推荐主线
• 图表67地产板块股息率高于1.5%个股

资料来源

• wind
• 各地房管局
• 国家统计局
• 中指院
• 中国银河证券研究部
• 中原地产