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绿城服务（2869 HK）总结

核心内容

绿城服务是招商银行全资附属机构招银国际的研究对象，主要业务涵盖物业管理服务、咨询服务及园区生活服务。公司展现出强劲的内生增长能力，尤其在基础物业服务和园区生活服务方面表现突出。招银国际对绿城服务给予“买入”评级，并调整了未来两年的盈利预测。

主要观点

• 强劲增长：2018年上半年，公司收入增长32.9%至29.3亿元人民币，净利润增长29.1%至2.3亿元人民币。
• 毛利率改善：整体毛利率小幅扩大至18.8%，基础物业服务毛利率从10.8%提升至11.9%。
• 成本控制：公司广泛采用自动化和智能设备，有效控制成本，上半年员工成本增速低于收入增速。
• 园区生活服务增长迅速：园区生活服务收入增长45.0%至5.1亿元人民币，但因早教业务前期投入，毛利率有所下降。
• 咨询服务扩展：咨询服务项目数量增长显著，从17年上半年的181个增至18年上半年的317个，增长75.1%。
• 未来增长潜力：储备面积同比增长19.2%至1.6亿平，为未来增长提供广阔空间。
• 盈利预测调整：招银国际上调18-19财年盈利预测分别为1.0%和4.0%，目标价从7.89港元下调至7.77港元。

关键信息

财务表现

• 收入：FY16A至FY18E期间，收入从3,722百万人民币增长至6,761百万人民币，年复合增长率约为27.5%。
• 净利润：FY16A至FY18E期间，净利润从286百万人民币增长至531百万人民币，年复合增长率约为37.1%。
• 每股盈利：从0.12元增长至0.19元，显示公司盈利能力稳步提升。
• 股息率：从0.8%增长至1.3%，公司对股东回报的重视程度增加。
• 权益收益率：从16.6%提升至23.5%，盈利能力增强。

资产负债情况

• 资产净额：FY16A至FY20E期间，资产净额从1,746百万人民币增长至3,486百万人民币。
• 流动比率：从1.8下降至1.4，显示公司流动性有所减弱。
• 净负债/总权益比率：保持净现金状态，显示公司财务状况稳健。

现金流

• 经营活动现金流：FY16A至FY18E期间，经营活动现金流从394百万人民币下降至227百万人民币，但FY19E和FY20E预计回升。
• 投资活动现金流：FY16A至FY18E期间，投资活动现金流从-147百万人民币下降至-80百万人民币。
• 融资活动现金流：FY16A至FY18E期间，融资活动现金流从1,057百万人民币下降至-186百万人民币，但预计未来有所改善。

业务结构

• 收入结构：物业管理服务占比最高，从70.4%下降至63.4%，园区生活服务占比从13.0%上升至26.2%。
• 毛利率：从19.2%提升至21.2%，显示公司盈利能力增强。
• 净利润率：从7.8%略有下降，但整体仍保持增长。

投资评级

• 评级：买入
• 目标价：7.77港元（较原目标价7.89港元下调）
• 潜在升幅：+20.3%
• 当前股价：6.46港元

公司信息

• 公司名称：绿城服务
• 股票代码：2869 HK
• 审计师：KPMG
• 公司网站：www.lvchengfuwu.com

股东结构

• Orchid Garden：36.7%
• 李海荣：20.3%
• 绿城中国：5.0%
• 流通股：38.0%

股价表现

• 1个月：-21.3%
• 3个月：-16.5%
• 6个月：+6.6%
• 相对回报：-18.1%（1个月）、-7.7%（3个月）、+20.5%（6个月）

投资风险与免责声明

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• 报告所载数据可能不适合所有投资者。
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• 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。

分析员声明

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• 分析员确认其本人或关联人士在过去30日内未处置或买卖相关证券。
• 分析员未在相关公司担任高级职位，亦未持有相关证券权益。

投资评级定义

• 买入：股价于未来12个月的潜在涨幅超过15%
• 持有：股价于未来12个月的潜在变幅在-10%至+15%之间
• 卖出：股价于未来12个月的潜在跌幅超过10%
• 未评级：招银国际并未给予投资评级

联系信息

• 招银国际证券有限公司
  • 地址：香港中环花园道3号冠君大厦45楼
  • 电话：(852)39000888
  • 传真：(852)39000800
  • 邮箱：huangchengyu@cmbi.com.hk, samsonman@cmbi.com.hk

重要披露

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