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详细总结：Greentown Service (2869 HK) 2018年中期报告

核心内容

Greentown Service (2869 HK) 在2018年上半年实现了强劲的有机增长，推动了整体业绩的提升。公司通过自动化和智能化设备控制成本，但同时也加大了在MIS和服务中心的投资，导致SG&A费用上升。尽管如此，公司仍维持了较高的增长势头，并在多个业务板块中取得显著进展。

主要观点

• 整体业绩增长：2018年上半年，公司营收和净利润分别同比增长32.9%和29.1%，达到29.27亿元人民币和2.29亿元人民币。
• 毛利率变化：整体毛利率略有上升0.2个百分点至18.8%，但净利率下降0.2个百分点至7.8%。
• 业务板块表现：
  • 物业服务板块：同比增长31.8%，贡献了68.8%的总收入，管理GFA增长28.3%至150.8万平方米，储备GFA增长19.2%至160.3万平方米，为未来增长提供空间。
  • 社区生活服务板块：同比增长45.0%，成为增长最快的业务板块，但毛利率下降，主要受二手交易放缓影响。
  • 咨询服务板块：同比增长24.5%，项目数量显著增加，推动未来增长潜力。

关键信息

财务数据概览

• 营收：2018年上半年为29.27亿元人民币，同比增长32.9%。
• 净利润：2018年上半年为2.29亿元人民币，同比增长29.1%。
• 每股收益（EPS）：从0.139元增长至0.191元。
• 净利率：从8.1%下降至7.8%。
• 毛利率：从18.4%上升至18.8%。
• 预提税税率：从23.0%上升至27.1%。
• 总股本：2,777.8百万股。
• 市值：17,944百万港元。

业务结构

• 物业服务：占比68.8%，是公司主要收入来源。
• 咨询服务：占比12.0%，项目数量增长显著。
• 社区增值服务：占比19.3%，增长迅速。

财务预测

• FY18-19营收预测：从6,761亿元人民币增至8,525亿元人民币。
• FY18-19净利润预测：从531亿元人民币增至742亿元人民币。
• FY18-19每股收益预测：从0.191元增至0.267元。

估值调整

• 目标价（TP）：从HK$7.89调整至HK$7.77，主要由于房地产市场放缓和SG&A费用上升。
• 估值倍数：从35x FY18 PER调整为25x FY19 PER，反映风险偏好下降。

财务比率

• 每股收益（EPS）：0.121元（FY16A）至0.365元（FY20E）。
• 每股分红（DPS）：0.04元（FY16A）至0.13元（FY20E）。
• 每股净资产（BVPS）：0.73元（FY16A）至1.19元（FY20E）。
• ROE：从16.6%上升至29.8%。
• 流动比率：从1.8下降至1.4。
• 资产负债率：以净现金为基础，保持稳定。

财务报表摘要

收入与利润

• 收入：2018年上半年为29.27亿元人民币，同比增长32.9%。
• 成本：同比增长32.5%，达到23.77亿元人民币。
• 毛利：同比增长34.3%，达到5.51亿元人民币。
• 净利润：同比增长29.1%，达到2.29亿元人民币。

资产负债表

• 非流动资产：从470亿元人民币增长至1,401亿元人民币。
• 流动资产：从2,853亿元人民币增长至6,255亿元人民币。
• 非流动负债：保持稳定，从22亿元人民币增至15亿元人民币。
• 净资产：从1,746亿元人民币增长至3,486亿元人民币。

现金流量

• 经营活动现金流：从394亿元人民币增长至1,319亿元人民币。
• 投资活动现金流：从-147亿元人民币增长至-80亿元人民币。
• 融资活动现金流：从1,057亿元人民币下降至-355亿元人民币。
• 现金净变化：从1,303亿元人民币增长至884亿元人民币。

评级与投资建议

• 分析师评级：维持“BUY”评级，目标价为HK$7.77。
• 评级说明：
  • BUY：股票在未来12个月内有超过15%的潜在回报。
  • HOLD：股票在未来12个月内有+15%至-10%的潜在回报。
  • SELL：股票在未来12个月内有超过10%的潜在损失。
  • NOT RATED：股票未被评级。

披露与免责声明

• 分析师认证：分析师确认报告内容反映其个人观点，且不涉及直接或间接的薪酬关系。
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分析师信息

• 黄承宇：联系方式为(852)37618773，邮箱为huangchengyu@cmbi.com.hk。
• Samson Man, CFA：联系方式为(852)39000853，邮箱为samsonman@cmbi.com.hk。

公司背景

• Greentown Service 是中国绿洲集团旗下的物业服务公司，专注于社区生活服务和物业管理。
• 审计机构：KPMG（毕马威）。
• 公司网址：www.lvchengfuwu.com。