20181101-东兴证券-绿城服务-02869.HK-深度报告_依靠内生能力稳定增长的高品质服务提供商_20页_895kb

绿城服务（2869.HK）深度报告总结

核心内容概述

绿城服务自1998年成立以来，逐步从物业管理转型为幸福生活服务商，凭借高品质服务和多元化业务结构实现稳定增长。公司当前主要业务包括物业管理服务、园区增值服务和顾问咨询服务，分别贡献约70%、17%和13%的总营收。公司以高收缴率、高服务质量以及合理的定价策略为基础，维持了高于行业平均水平的盈利能力，并在行业中树立了良好的品牌形象。

主要观点与关键信息

1. 业务结构与增长情况

• 物业管理服务：是公司主要收入来源，占比约70%。2017年营收增长38.1%，2018年上半年增长32.9%。公司通过内生增长策略实现稳定的在管面积扩张，2018年6月在管面积达1.5亿平方米，储备面积1.6亿平方米，业务覆盖全国134个城市。
• 园区增值服务：增速较快，近三年年均增长超过70%。2017年实现收入9亿元，同比增长86%。该业务包括空间管理、物业资产管理、居家生活服务、文化教育服务和新零售等，其中物业资产管理是主要收入来源，占比超过50%。
• 顾问咨询服务：增速放缓，2017年同比增长10.1%，占总营收比例由2014年的20%降至2017年的13%。虽然增速下降，但其在拓展客户来源和为其他业务提供支持方面发挥重要作用。

2. 高品质服务与品牌优势

• 绿城服务坚持高品质服务，收缴率远高于行业平均水平，2017年达到98.6%。
• 公司通过“幸福绿城”APP实现线上线下服务融合，提升管理效率和服务体验。
• 服务内容涵盖业主全生命周期，包括拎包入住、早教园、长者护理院等，满足不同生活场景需求。
• 通过“新生活主义”理念，公司发展出智慧社区、健康管理、智能安防、新零售等多元化服务模式，打造全方位生活服务平台。

3. 内生增长与市场扩张

• 公司依靠内生增长能力，而非依赖地产集团，降低了房地产周期波动对公司的影响。
• 在管面积复合年均增长率达26%，预计未来几年仍维持26%-30%的增速。
• 住宅物业在管面积占比预计维持在75%-80%，并持续提升物业费单价，增强收入稳定性。

4. 盈利预测与估值

• 预计2018-2020年营业收入分别为67.4亿元、88.2亿元、115.7亿元，对应PE分别为28X、22X、17X。
• 毛利率保持稳定，预计未来三年物业管理服务毛利率维持在12%左右，园区增值服务毛利率逐步下降，但整体毛利率预计维持在18.8%左右。
• 公司具备良好的盈利能力和增长潜力，分析师给予“强烈推荐”评级。

5. 风险提示

• 宏观经济下行：可能对整体行业带来影响。
• 人力成本上升：可能压缩利润率，影响盈利能力。

业务板块分析

物业管理服务

• 增长驱动：内生增长和高品质服务。
• 收入占比：约70%，稳定增长。
• 毛利率：约12%，保持稳健。
• 服务特色：高收缴率、高品质服务、合理定价。

园区增值服务

• 增长驱动：多元化服务模式和创新业务。
• 收入占比：约17%，持续增长。
• 毛利率：约33%，预计未来有所下降。
• 核心业务：物业资产管理、空间管理、文化教育服务等。

顾问咨询服务

• 增长驱动：为其他业务提供客户资源支持。
• 收入占比：约13%，增速放缓。
• 毛利率：约35.5%，未来可能下降。
• 战略价值：为公司拓展市场和提高客户粘性提供支持。

财务预测

总结

绿城服务作为高端物业服务市场的领军企业，凭借高品质服务、多元化的业务结构和持续的内生增长能力，实现了稳定增长。公司通过智慧园区、新生活主义等战略，拓展了园区增值服务，进一步增强了市场竞争力。尽管顾问咨询服务增速放缓，但其对其他业务的支持作用不可忽视。整体来看，公司具备良好的盈利能力和增长前景，值得投资者关注。