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綠城服務集團有限公司證券評論總結

核心內容概述

本評論報告為2017年10月20日發布的绿城服务集团有限公司（股份代号:02869）的证券业务部周报，主要分析集团在2017年上半年的财务表现、业务发展情况、投资要点及未来增长潜力，并提供估值预测和风险提示。

主要观点

1. 财务表现

• 收入：2017年上半年收入為22.03億元人民幣，同比增長33.6%。
• 毛利：毛利為4.1億元人民幣，同比增長32.7%。
• 毛利率：毛利率為18.6%，微降0.1個百分點。
• 淨利潤：股東應佔溢利為1.78億元人民幣，同比增長41.8%。
• 每股基本盈利：每股基本盈利為0.064元人民幣，同比增長1.6%。
• 資產負債狀況：
  • 總資產為38.28億元人民幣，較2016年底增長15.2%。
  • 總負債為20.07億元人民幣，較2016年底增長27.2%。
  • 流動比率由1.84降至1.64，表明流動資產相對流動負債有所下降。
  • 現金及現金等價物為19.25億元人民幣，較2016年底減少11.8%。
  • 集團處於淨現金狀態，每股淨現金為0.693元，較2016年底減少9.7%。

2. 業務結構

• 物業服務：佔收入69.4%，收入為15.29億元人民幣，同比增長29.8%；毛利率為10.8%，較去年同期提升0.4個百分點。
• 諮詢服務：佔收入14.6%，收入為3.22億元人民幣，同比增長2.7%。其中在建物業服務收入增長0.2%，管理諮詢服務收入增長19.2%。
• 園區服務：佔收入16.0%，收入為3.53億元人民幣，同比增長124%。其中物業資產管理服務收入增長157%，園區產品和服務收入增長170.6%，文化及教育服務收入增長641.3%。

3. 業務拓展

• 集團上半年收購4家物業管理公司，包括吉林順天物業管理有限公司70%股權和天津市因特物業服務有限公司100%股權。
• 集團合同數由去年同期的726個增至959個，增長39.8%；在管面積由89.7百萬平米增至117.5百萬平米，增長28.6%；儲備面積由98.9百萬平米增至134.5百萬平米，增長35.9%。
• 平均物業服務費由3.06元/月增至3.09元/月，收繳率由92.3%提升至95.0%。

4. 投資要點

• 集團通過收購和合作拓展社區零售業務，與鮮生活、易果電子商務成立合資公司，收購好鄰居100%股本權益，涉及8,400萬美元。
• 文化及教育服務發展迅速，已開辦8個「奇妙園」教學點，計劃年底開辦30家，未來3年目標為100家。
• 集團已啟動新的10年戰略，強調物業服務、諮詢服務及園區服務的協同效應。

5. 估值預測

• 當前目標價為$6.78，相對2017年11月17日收市價$5.88，預計有15.36%的潛在升幅。
• 市盈率為37.92倍，市帳率為7.85倍，均處於行業偏高水平。
• 集團預計未來將持續鞏固長三角、環渤海等區域優勢，並拓展中西部城市。

6. 風險因素

• 中央房地產限購令加嚴，可能影響房地產投資增速，進而影響物業管理及園區服務收入。
• 咨詢服務未能及時轉型，可能對收入造成壓力。
• 經濟增長減慢可能影響整體收入表現。

關鍵信息

• 股價走勢：2017年11月17日收市價為$5.88，較2016年同期升幅達110.47%，期間升幅高達4.88倍。
• 技術指標：14天相對強弱指數（RSI）升至72.466，顯示股價可能在高位出現整固壓力。
• 業務重點：物業服務是主要收入來源，園區服務和諮詢服務也在逐步增長。
• 未來展望：集團將繼續以接存量項目和收購補充項目，並拓展社區新零售、教育及健康服務。

結論

绿城服务集团有限公司作為一家大型綜合服務企業，其物業服務業務表現穩健，收入及毛利率均有所提升。園區服務業務增長迅猛，尤其在物業資產管理和園區產品服務方面表現突出。集團通過收購和合作擴大業務版圖，並積極佈局社區新零售與教育服務，未來增長潛力可觀。然而，需關注房地產政策變動及經濟環境對收入的影響。目前估值偏高，目標價$6.78預計有15.36%的潛在升幅，建議投資者在合理價位關注增持機會。