20190707-广发证券-房地产行业跟踪分析：龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置_21页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业在政策与基本面层面均有显著变化。中央层面银保监会对部分房地产信托业务增速过快的信托公司进行约谈，强调将信托监管作为常态化工作，以引导行业稳健发展。地方层面，深圳市住建局加强租赁住房建设，通过税率优惠鼓励租赁市场发展，而银川市对43家房企进行行政约谈，进一步规范市场秩序。

从基本面来看，7月前4天38城新房成交面积同比上涨12.6%，其中一线城市涨幅最大，达到55.5%，二线城市为9.3%，三四线城市为3.3%。整体市场景气度有所改善，7月前4天当月批售比由6月的0.96上升至1.15，带动移动3月平均批售比回升至1.04。土地市场方面，上周百城溢价率维持在20%以上，供销比下降至0.82，显示市场活跃度有所上升。

主要观点

政策导向：中央及地方政策均倾向于规范市场秩序，引导行业健康发展。银保监会的信托监管政策将资源进一步向头部企业集中，而深圳的租赁住房政策有助于稳定市场。
行业景气度：7月前4天新房成交同比上涨，显示行业回暖迹象。批售比上升表明市场供需关系有所改善。
投资建议：维持前期观点，认为房地产行业具备投资价值。建议加大行业配置，重点布局龙头公司。个股选择需综合考虑销售成长性、盈利能力和短期业绩防御性。

关键信息

政策动态

中央政策：银保监会约谈部分信托公司，强调房地产信托业务的监管常态化，防止局部土地市场过热。
地方政策：
- 深圳市：加大租赁住房供给，对租赁企业和个人提供税率优惠。
- 银川市：对43家房企进行行政约谈，规范市场秩序。
- 西安市：停止经适房、限价房购房资格审核，开展共有产权房资格审核。

市场表现

新房成交：
- 7月前4天38城新房成交面积同比上涨12.6%，环比上涨7.4%。
- 一线城市成交面积环比上涨1.3%，同比上涨3.4%。
- 二线城市成交面积环比上涨15.1%，同比上涨7.4%。
- 三四线城市成交面积环比微涨0.2%，同比下降0.6%。
二手房成交：
- 13城二手房成交面积环比下降4.4%，同比下滑9.9%。
- 一线城市二手房成交环比上涨0.9%，同比下滑23.4%。
- 二三线城市二手房成交环比下降6.7%，同比上涨7.6%。

土地市场

土地供应：2019年第26周土地供应总建筑面积为2003.6万方，环比下降1.9%，同比下降26.1%。
土地成交：全类型土地成交面积2435.1万方，环比上涨32.2%，同比下降26.0%。
溢价率：全类型土地成交溢价率为20.1%，环比下降0.6个百分点。一线城市溢价率上升6.2个百分点至16.1%，二线城市和三线城市分别下降1.1和1.3个百分点至19.3%和22.8%。
土地出让金：2019年第26周土地出让金为1275.3亿元，环比上涨80.8%，同比上涨35.9%。一线城市出让金环比上涨139.8%，二线城市上涨41.3%，三线城市上涨133.5%。