房地产行业：旺季成色不足，继续建议配置龙头-20181104-广发证券-16页-1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业在政策调控与市场基本面变化中呈现分化态势。住建部重申“房住不炒”政策，重点城市推出住房租赁用地，地方层面继续落实人才补贴政策。市场成交方面，40城商品房成交面积环比上升16.9%，但10月整体成交同比仅增长1.2%，表明市场景气度进一步回落。13个重点城市新房批售比下滑至0.78，处于历史低位，显示去化压力加大。土地市场降温明显，300城住宅用地供销比小幅上升至1.32，流拍率升至10.0%，市场情绪偏弱。

主要观点

政策导向：政策层面持续强调“房住不炒”，并推动租赁住房及共有产权房建设，抑制投机行为。
市场表现：
- 40城商品房成交面积616.44万方，环比上升16.9%，但10月同比仅增长1.2%，旺季成色不足。
- 一线城市成交面积同比上升15.2%，二线城市同比下降10.0%，三四线城市同比上升13.7%。
- 二手房市场表现相对稳定，13城成交面积环比上升9.3%，同比上升6.1%。
推盘与库存：
- 13城本周推盘量为272.24万方，环比下降22.4%，同比下降24.3%。
- 去化周期上升至16.42个月，库存压力仍存，但尚未出现明显恶化。
土地市场：
- 全国100大中城市土地供应面积环比上升33.8%，但成交面积环比下降5.4%，显示市场观望情绪浓厚。
- 土地出让金环比上升6.4%，同比下降32%，整体市场降温。
- 溢价率整体下滑，住宅土地溢价率下降0.5个百分点，反映市场信心不足。
投资建议：
- 行业处于周期底部，主流地产股估值处于绝对低位，市场悲观预期已充分反映。
- 龙头房企具备投资价值，19年动态PE不到6倍，业绩增长后估值支撑明显。
- 推荐关注A股一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股；二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展；H股龙头：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等。

关键信息

政策回顾

住建部强调“房住不炒”，推进租购并举，打击投机炒房。
地方政策：南京、上海、北京分别推出住房租赁及共有产权房用地，支持政策持续落地。

成交情况

40城新房成交：本周616.44万方，环比上升16.9%，同比上升2.1%。
分线城市：
- 一线城市：94.23万方，环比上升9.5%，同比上升13.4%。
- 二线城市：320.55万方，环比上升32.4%，同比下滑1.1%。
- 三四线城市：201.65万方，环比上升1.3%，同比上升2.6%。
二手房成交：13城二手房成交面积125.55万方，环比上升9.3%，同比上升6.1%。

推盘与库存

推盘量：13城本周推盘272.24万方，环比下降22.4%，同比下降24.3%。
批售比：13城新房批售比为0.78，处于15年以来低位。
库存：13城商品房库存总量小幅上升，去化周期上升至16.42个月，部分城市库存压力有所缓解。

土地市场

土地供应：全国100大中城市本周土地供应面积2639.1万方，环比上升33.8%，同比上升8.4%。
土地成交：本周土地成交面积2480.6万方，环比下降5.4%，同比下降19.5%。
土地出让金：本周土地出让金577.2亿元，环比上升6.4%，同比下降32%。
溢价率：全类型土地溢价率6.9%，住宅土地溢价率7.8%，较上周均有所下降。

风险提示

政策调控力度进一步加大
按揭贷利率持续上行
行业库存抬升快于预期
行业销售回落快于预期

投资建议

行业评级：买入
重点公司推荐：
- A股一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股
- A股二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展
- H股龙头：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富
- 子领域：光大嘉宝、中国国贸

联系方式

分析师：
- 乐加栋：S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
- 郭镇：S0260514080003，电话：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
研究助理：邢莘，电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn

评级说明

行业投资评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
公司投资评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
- 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。