20180326-广发证券-房地产行业_全年看多逻辑不变_坚决加大地产配置_17页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

本报告主要分析了2018年3月房地产行业的政策动向、市场基本面及投资观点，认为尽管短期市场表现受资金成本上升和房产税预期影响较弱，但全年看多逻辑未变，应加大地产板块配置。政策层面，地方政府继续“因城施策”，部分区域政策有望改善。销售端，3月或为销售增速底部，随着供给放量，市场有望逐步回暖。估值方面，政策与流动性压制因素缓解，将推动板块估值提升。

主要观点

政策动向：住建部部长王蒙徽表示，房地产调控已取得成效，包括抑制热点城市房价过快上涨、稳定商品房销售面积及降低三四线库存。地方层面，北京推出人才落户新政，大连重启限购限售。
市场基本面：
- 商品房成交面积：上周48个城市商品房成交面积环比上涨15.27%，但同比下滑19.65%。一线城市成交面积环比上涨22.63%，二线城市上涨12.67%，三四线上涨15.73%。
- 二手房成交：14个城市二手房成交面积环比微降0.31%，同比大幅下滑45.3%。一线城市二手房成交环比上涨10.57%，二三线则下跌4.07%。
- 推盘情况：15个城市商品房单周推盘量环比上涨11.4%，批售比小幅上行。
- 库存情况：15城市商品房库存总量环比微降，去化周期上行至17.96个月，住宅库存去化周期上行至8.48个月。
土地市场：全国100大中城市土地供应面积环比下降22.2%，但同比上涨22.6%。土地成交面积环比下降11.4%，同比下滑7.3%。土地出让金同比下滑3.9%。溢价率方面，一线、二线、三四线分别为9.8%、16.7%、20.6%。
投资建议：推荐加大地产配置，看多一二线低估值龙头企业，包括招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团、中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团等。子领域推荐光大嘉宝。

关键信息

政策回顾

住建部政策：调控成效显著，抑制热点城市房价过快上涨，推进租赁市场和共有产权房建设。
地方政策：
- 北京：推出人才落户新政，支持高新技术企业及金融机构员工落户。
- 大连：重启限购限售，本地家庭限购2套，外地限购1套，需缴纳1年社保，限售2年。
- 安徽阜南县：限售与限价政策，本地居民购三套房限售5年，非本地居民购二套房限售8年。

城市成交情况

48城商品房成交：上周成交550.08万方，环比上涨15.27%，同比下滑19.65%。
一线城市：成交74.07万方，环比上涨22.63%，同比下滑38.90%。
二线城市：成交233.76万方，环比上涨12.67%，同比下滑29.19%。
三四线城市：成交242.26万方，环比上涨15.73%，同比微涨3.87%。
区域表现：长三角、环渤海区域成交涨幅显著，珠三角小幅上涨，中西部与海峡西岸城市群成交下降。

二手房成交情况

14城二手房成交：上周成交120.75万方，环比微降0.31%，同比大幅下滑45.3%。
一线城市：成交34.37万方，环比上涨10.57%，同比下滑52.30%。
二三线城市：成交86.38万方，环比下跌4.07%，同比下滑41.83%。

推盘与库存跟踪

15城商品房推盘：单周推盘量149.75万方，环比上涨11.4%。
库存情况：15城市商品房库存总量环比微降0.2%，去化周期上行至17.96个月。
住宅库存：13城市住宅库存去化周期上行至8.48个月。

土地市场情况

土地供应：2018年第11周土地供应面积1813.0万方，环比下降22.2%，同比上涨22.6%。
土地成交：全类型土地成交2214.7万方，环比下降11.4%，同比下滑7.3%。
土地出让金：18年第11周土地出让金356.25亿元，同比下滑3.9%。
溢价率：全类型土地成交溢价率16.7%，一线、二线、三四线分别为9.8%、16.7%、20.6%。

投资观点

短期表现：2月以来地产板块受资金成本和房产税预期影响表现较弱。
长期逻辑：政策调控已见成效，地方政府存在局部调整空间，销售有望回暖，估值有提升空间。
重点公司：
- 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团。
- 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
- 子领域推荐：光大嘉宝。