20190714-广发证券-房地产行业：融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置_21页_1mb
报告摘要
房地产行业总结
核心内容
本周房地产行业在政策和市场基本面方面呈现以下特点：
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政策调控加强：中央层面融资政策收紧，发改委限制房企发行外债，仅可用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。监管部门对房地产贷款较多的银行进行窗口指导，控制贷款额度。地方层面，天津和武汉放宽落户门槛，进一步吸引人口流入。
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市场表现：7月前11天，38个重点城市新房成交面积同比上涨15.8%，其中一线城市涨幅最大，达26.5%，二线城市为18.8%，三四线城市为7.2%。土地市场热度持续，100个大中城市土地供销比维持低位，溢价率为19.4%，其中三线城市溢价率最高，为22.7%。
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投资建议：在融资收紧背景下，龙头房企更具优势，建议加大房地产板块配置。推荐A股一线龙头包括万科A、华夏幸福、招商蛇口；A股二线龙头包括中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展；H股龙头包括融创中国、万科企业、旭辉控股集团；H股关注标的包括中国金茂、合景泰富等。子领域推荐包括中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。
主要观点
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融资收紧影响有限：虽然融资政策收紧可能带来债务到期压力和成本上升，但主流房企融资成本稳定，政策对行业整体冲击有限。
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资源向头部企业集中：融资收紧将促使资源向具备高周转效率和多元化融资能力的龙头房企集中，增强其市场竞争力。
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经营效率为核心：在行业周期窄幅波动的背景下，应重点关注具备良好经营能力的房企，其通过自身效率实现增长更具持续性。
关键信息
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政策动态：
- 中央：发改委限制房企外债规模，监管部门对银行进行窗口指导。
- 地方：天津允许迁出户口人员回津落户，武汉放宽专科及硕博落户限制。
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市场数据：
- 7月前11天，38城新房成交同比上涨15.8%，其中一线城市涨幅最大。
- 13城二手房成交环比上涨2.4%，一线城市二手房成交环比下降，二三线城市有所上升。
- 土地市场供销比维持低位，溢价率有所下降，但三线城市仍保持高位。
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风险提示：
- 政策调控力度进一步加大；
- 按揭贷利率持续上行；
- 行业库存抬升快于预期；
- 行业基本面超预期下行；
- 房地产税立法推进超预期。
推荐标的
| 股票代码 | 股票简称 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值 | 2019E EPS | 2020E EPS | 2019E PE | 2020E PE | 2019E EV/EBITDA | 2020E EV/EBITDA | 2019E ROE | 2020E ROE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 000002.SZ | 万科A | 人民币 | 29.65 | 2019/04/08 | 买入 | 39.60 | 3.48 | 3.96 | 8.52 | 7.49 | 6.59 | 7.49 | 19.9% | 18.5% |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 人民币 | 21.00 | 2019/03/19 | 买入 | 29.80 | 2.29 | 2.57 | 9.18 | 8.18 | 8.98 | 8.33 | 21.0% | 19.1% |
| 600340.SH | 华夏幸福 | 人民币 | 30.40 | 2019/05/01 | 买入 | 36.99 | 4.93 | 6.03 | 6.16 | 5.04 | 8.91 | 8.33 | 29.0% | 26.2% |
| 601155.SH | 新城控股 | 人民币 | 27.84 | 2019/03/13 | 买入 | 47.87 | 6.47 | 7.48 | 4.30 | 3.72 | 8.90 | 10.91 | 33.1% | 27.6% |
| 000961.SZ | 中南建设 | 人民币 | 8.65 | 2019/05/31 | 买入 | 10.78 | 1.08 | 1.89 | 8.03 | 4.59 | 4.59 | 4.78 | 19.6% | 25.5% |
| 000671.SZ | 阳光城 | 人民币 | 6.73 | 2019/04/03 | 买入 | 8.89 | 0.94 | 1.25 | 7.20 | 5.37 | 10.70 | 8.40 | 18.0% | 19.5% |
| 600466.SH | 蓝光发展 | 人民币 | 6.13 | 2019/03/20 | 买入 | 10.04 | 1.11 | 1.72 | 5.50 | 3.57 | 11.00 | 11.78 | 22.6% | 25.8% |
| 600007.SH | 中国国贸 | 人民币 | 16.98 | 2019/07/08 | 买入 | 19.86 | 0.92 | 1.04 | 18.39 | 16.40 | 7.75 | 6.88 | 11.8% | 11.7% |
投资建议
- 行业评级：买入
- 重点公司推荐：
- A股一线：万科A、华夏幸福、招商蛇口
- A股二线：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展
- H股：融创中国、万科企业、旭辉控股集团
- H股关注：中国金茂、合景泰富
- 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝
图表索引
- 图1：本周主要政策一览（2019.07.07-2019.07.12）
- 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
- 图3：38城新房周均及单周成交面积（万方）
- 图4：38城市分线城市新房周成交环比增速（%）
- 图5：38城新房月度成交同环比（%）
- 图6：38城分线城市新房月度成交同比（%）
- 图7：38城新房成交整体年同比（%）
- 图8：38城新房成交分线城市年同比
- 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.07.05-2019.07.11）
- 图10：13城二手房周均及单周成交面积（万方）
- 图11：13城分线城市二手房周成交环比增速
- 图12：13城二手房成交月度同环比
- 图13：13城分线城市二手房成交月同比
- 图14：13城市二手房成交整体年同比
- 图15：13城市分线二手房成交年同比
- 图16：13城市商品房周度推盘
- 图17：13城市商品房月度推盘
- 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
- 图19：13城市商品房月度批售比
- 图20：13城市商品房库存与去化周期
- 图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）
- 图22：13城市商品房周度库存及去化周期
- 图23：11城市住宅周度库存及去化周期
- 图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
- 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
- 图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
- 图27：全国100大中城市土地出让金年同比
- 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
- 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率
- 图30：全国100大中城市分线城市溢价率
- 图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.07.08-2019.07.12）
- 图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.07.08-2019.07.12）
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