房地产行业深度报告：房地产行业土地市场监测专题报告-20230821-万联证券-21页_741kb

房地产行业土地市场监测专题报告总结

核心内容概述

2023年以来，中国房地产行业土地市场供应和成交规模持续收缩，但溢价率明显提升。房企更加聚焦于核心城市，高能级城市土地出让金占比提升，国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比有所上升，且呈现多元化趋势。行业低谷期，具备较强拿地能力和土储的房企有望实现销售规模快速增长，但难以实现跨越式增长。土地市场修复需关注销售市场和融资政策的变化，建议关注财务稳健、销售表现良好、土储充足的国央企背景房企及部分优质民营房企。

主要观点

• 土地市场整体表现：土地供应和成交规模持续收缩，但溢价率上升，流拍率略有下降。
• 土地出让金趋势：整体规模下滑，但高能级城市占比上升，一线城市表现相对稳定。
• 土拍规则变化：随着市场调整，土拍规则不断优化，如“两集中”模式淡化、竞品质政策取消、保证金比例下调等。
• 城市集中度提升：核心城市成为房企关注重点，土地成交集中度显著提高。
• 房企表现分化：央国企主导市场，民营房企拿地强度上升，但头部房企更谨慎，小规模房企拿地更积极。

关键信息

土地市场整体情况

• 土地供应与成交规模：
  • 2023H1，300城住宅用地推出规划建面为1.83亿平，同比下降32.8%。
  • 2023H1，300城住宅用地成交规划建面为1.36亿平，同比下降31.6%。
• 土地出让金：
  • 2023H1，300城住宅用地出让金总额为9548.59亿元，同比下降20.1%。
  • 一线城市出让金占比21.2%，同比上升1.1pct；二线城市占比54.4%，同比上升1.8pct；三四线城市占比24.4%，同比下降3.0pct。
• 楼面均价与溢价率：
  • 2023H1，300城住宅用地成交楼面价约为6994.4元/平，同比上涨16.7%。
  • 平均溢价率为6.7%，同比上升2.43pct，环比去年下半年上升4.34pct。
• 流拍率：
  • 2023H1，300城住宅用地流拍率为14.1%，环比下降0.1pct，同比下降5.6pct。
  • 一线、二线、三四线城市流拍率分别为3.1%、7.8%、19.3%，其中三四线城市流拍率环比上升2.1pct。

土拍规则变化

• “两集中”模式淡化：自然资源部要求详细清单对应的拟出让时间段不少于3个月，允许多次发布出让公告。
• 政策优化：
  • 保证金比例调降。
  • 部分城市放开销售限价。
  • 竞自持和竞配建城市数量减少。
  • “竞品质”政策被“定品质”取代。
• 政策调整背景：房地产市场销售疲软，土地市场表现低迷，政策旨在稳定市场预期，提升土地供应透明度。

城市表现

• 核心城市受青睐：前30城土地出让金合计7747.97亿元，占总体成交金比重81.1%，同比上升2.5pct。
• 土地成交建面：核心城市成交建面普降，但西安表现亮眼，同比上升40.8%。
• 溢价率变化：TOP30城市平均溢价率普遍上行，仅部分城市略有下降。

房企拿地情况

• 拿地主体变化：
  • 央国企仍占主导，前30房企中一半以上为央企或国企。
  • 民营房企拿地占比提升至27%，较2022年上升11pct。
• 拿地强度：
  • 销售规模大于1000亿元房企拿地强度为19.3%。
  • 销售规模400-1000亿元房企拿地强度为32.0%。
  • 销售规模小于400亿元房企拿地强度为40.4%。
• 民企拿地类型：
  • 千亿以上房企。
  • 多元化实业企业。
  • 地方性中小房企。
  • 非房地产主业企业（如长隆集团）。

投资建议

• 关注对象：
  • 财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企。
  • 部分优质民营房企。
• 投资评级：
  • 强于大市：未来6个月内行业指数相对沪深300涨幅10%以上。
  • 同步大市：未来6个月内行业指数相对沪深300涨幅在-10%至10%之间。
  • 弱于大市：未来6个月内行业指数相对沪深300跌幅10%以上。
• 公司评级：
  • 买入：未来6个月内公司相对沪深300涨幅15%以上。
  • 增持：未来6个月内公司相对沪深300涨幅5%至15%。
  • 观望：未来6个月内公司相对沪深300涨幅-5%至5%。
  • 卖出：未来6个月内公司相对沪深300跌幅5%以上。

风险提示

• 销售端修复不及预期。
• 政策放松力度不及预期。
• 房价超预期下跌。
• 房企盈利能力大幅下降。
• 数据统计偏误。

结论

房地产行业土地市场在2023年整体呈现“量缩价升”的态势，核心城市成为房企重点布局区域，土拍规则持续优化，政策导向更加注重市场稳定与品质提升。国央企仍为市场主导力量，但民营房企拿地占比有所上升，呈现出多元化趋势。未来需关注销售市场修复和融资政策变化，以判断土地市场进一步走势。