20191122-东北证券-房地产行业2020年度投资策略_业绩为王_潜心耕耘_12页_774kb

房地产行业2020年度投资策略总结

核心内容

本报告为东北证券发布的房地产行业2020年度投资策略，核心观点为：“业绩为王，潜心耕耘”。在政策调控和融资收紧的背景下，房地产行业仍具备长期投资价值，尤其在物业和商业板块。

主要观点

1. 2020年地产销售判断

• 销售仍将承压，平稳下行：2020年商品房销售面积降幅预计不超过5%，全年房价保持稳定。
• 城市分化持续：一二线及强三线城市因城施策，推动需求端释放，而三四线城市销售仍受棚改托底影响。
• 城镇化率提升：随着城镇化率从60%向70%提升，城市群核心城市及周边中小城市将受益于人口和产业流入。

2. 2020年地产投资判断

• 投资增速下台阶，但不会失速：房地产投资增速预计稳步下行，仍保持6.5%以上。
• 施工面积高位增长支撑投资：19年施工面积增长带动建安投资增长，支撑20年房地产投资稳增。
• 新开工与竣工剪刀差反转：未来两年竣工面积有望持续高增，带动下游需求提升。

3. 地产资金面判断

• 资金收紧集中在企业端：非一刀切监管，核心在于监管融资用途的合规性。
• 房地产信托监管加强：防范金融风险积聚，但合理融资需求仍可得到支持。
• 居民按揭贷款保持稳定：房贷利率锚定LPR，预计稳中下行，居民合理购房需求将得到支持。

4. 物业板块投资价值分析

• 增长确定性增强：物业公司在管面积增长逻辑进一步确认，科技赋能提升经营效率。
• 社区增值服务快速增长：物管公司具备较强的社区增值服务潜力。
• 政策环境趋于友好：物业管理行业正迈向市场化，物业费提价难度下降。
• 推荐标的：碧桂园服务、中航善达（招商积余）等龙头物管公司。

5. 商业地产板块投资价值分析

• 估值提升空间大：资本化率下行，叠加利率下行，推动商业地产项目公允价值提升。
• 流动性宽松周期表现好：在过往宽松周期中，商业地产股表现优于地产板块及沪深300。
• 外资加速布局：外资在商业地产大宗交易中占比提升，推动市场成熟度。
• 推荐标的：金融街、大悦城等核心布局区域的商业地产公司。

关键信息

行业数据

• 成分股数量：168只
• 总市值：23725亿元
• 流通市值：20862亿元
• 市盈率（PE）：10.12倍
• 市净率（PB）：1.72倍
• 资产负债率：79.06%

个股推荐

一线房企（业绩确定性强）

• 华夏幸福：推荐买入，预计2019-2021年EPS分别为4.94、6.07、7.76元，对应PE分别为5.74、4.67、3.65倍。
• 金地集团、招商蛇口、保利地产、万科A：推荐关注，具备业绩增长的确定性。

二线高增长房企

• 中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城：建议关注，具备增长潜力。

商业地产公司

• 金融街、大悦城：持续看好，具备稳定收益和现金流。

物管公司

• 碧桂园服务、中航善达（招商积余）：推荐买入，具备增长确定性和高盈利能力。

财务数据亮点

• 华夏幸福：2019年前三季度净利润97.5亿元，同比增长23.7%；毛利率40.4%，净利率15.2%，位于行业高位。
• 大悦城：2019年前三季度营收223.32亿元，同比增长68.28%；归母净利润24.35亿元，同比增长47.08%。
• 中航善达（招商积余）：重组后在管面积接近1.5亿平米，物业板块经营效益良好。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧：可能对房企融资造成更大压力。
• 市场表现超预期下行：可能影响板块估值。
• 地产销售疲软：可能影响开发商及物管公司的业绩增长。
• 利润修复不及预期：可能影响物管公司盈利表现。

投资建议

• 关注物业和商业板块的长期价值：在低估值、高股息和强业绩确定性的背景下，物业和商业地产具备配置价值。
• 重视头部房企的经营灵活性：在资金压力下，头部房企具备更强的应对能力，信用风险较小。

总结

2020年房地产行业将面临政策调控和融资收紧的双重影响，但行业整体仍具备投资价值。销售端保持平稳，投资端稳中有增，物业和商业板块增长确定性高，是未来重点布局方向。在当前估值处于历史底部的情况下，长期投资价值凸显，建议关注业绩稳健、资源卓越的房企及具备增长潜力的物管和商业地产公司。