房地产行业2020年度投资策略：业绩为王，潜心耕耘东北证券-54页_2mb

房地产行业2020年度投资策略总结

核心内容概览

本报告对2020年房地产行业的销售、投资及资金面进行了深入分析，并对物业和商业板块的投资价值进行了评估，提出了具体的投资建议和风险提示。

主要观点

1. 2020年地产销售判断：销售仍将承压，平稳下行

• 2019年房地产销售表现出较强的韧性，销售面积同比增速由负转正。
• “因城施策”的政策调整将继续推动需求端释放，预计2020年商品房销售面积降幅不超过5%。
• 房价保持稳定，尤其在一二线和强三线城市，政策调控有效控制了房价上涨。
• 棚改政策对三四线城市销售起到托底作用，销售下行幅度将平缓。

2. 2020年地产投资判断：房地产投资增速下台阶，但不会失速

• 2019年1-10月房地产开发投资仍保持10%以上的高增长。
• 施工面积的高位增长支撑了建安投资的增长，成为房地产投资增长的主要动力。
• 土地购置费的拉动作用逐步减弱，预计2020年年中土地购置费增速将回到0%左右。
• 新开工与竣工的剪刀差有望反转，未来两年竣工将显著增长，带动下游需求。

3. 2020年地产资金面判断：堵偏门，开正门

• 下半年以来，房地产资金收紧主要集中在企业端，监管更注重融资用途的合规性。
• 房地产信托监管趋严，但合规融资仍能得到支持。
• 2020年流动性保持宽松，居民按揭贷款仍是银行的优选配置方向。
• 房企融资策略将更加审慎，重点房企通过调整策略应对资金收紧。

4. 物业板块投资价值分析

• 物业板块在2019年表现优异，估值提升，市场关注度上升。
• 龙头物管公司市占率加速提升，行业集中度持续提高。
• 增值服务收入贡献上升，社区增值服务有望保持高速增长。
• 收并购成为行业扩张的重要方式，但需注意管理风险。
• 政策环境逐步向市场化靠拢，鼓励物业企业开展多元化业务，如养老、社区服务等。

5. 商业板块投资价值分析

• 增量开发逐步见顶，房企正向自持商业转型。
• 利率下行背景下，存量物业重估价值提升。
• 在流动性宽松周期中，商业地产股有望获得超额收益。
• 外资持续进入中国市场，争夺核心商业资产。

关键信息

• 销售方面：2020年商品房销售面积降幅有限，房价保持稳定，三四线城市受益于棚改政策。
• 投资方面：施工面积增长支撑房地产投资稳增，土地购置费作用减弱，投资增速有望保持在6.5%以上。
• 资金面：企业端融资政策边际收紧，但合规融资仍能得到支持，居民端按揭贷款保持增长。
• 物业板块：增长确定性高，利润无承压，收并购将成为扩张重要方式，行业集中度提升。
• 商业板块：房企自持商业比例上升，商业地产在流动性宽松周期中表现优异。
• 个股推荐：一线房企包括华夏幸福、金地集团、招商蛇口、保利地产和万科A；二线高增长房企包括中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；商业板块推荐金融街、大悦城；物管板块推荐碧桂园服务、中航善达。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

财务数据概览

行业数据概览

结论

2020年房地产行业将以“稳”为主基调，销售和投资保持平稳增长，资金面政策更加注重合规性。物业和商业板块因其增长确定性和政策支持，成为行业发展的重点方向，未来具备较高的投资价值。