房地产行业2020年度投资策略：业绩为王，潜心耕耘东北证券-12页_727kb

房地产行业2020年度投资策略总结

核心内容

2020年房地产行业整体面临销售和投资增速放缓的压力，但市场整体保持稳定。报告指出，随着“因城施策”政策的深化和资金监管的优化，行业将更加注重经营质量与可持续发展。核心投资逻辑在于“业绩为王”，强调在政策调控和资金环境变化下，头部房企及优质子板块（如商业和物业）的配置价值。

主要观点

1. 房地产销售：平稳下行，城市分化

• 销售承压：2020年商品房销售面积降幅预计不超过5%，全年房价保持稳定。
• 城市分化：一二线和强三线城市因政策放松，销售表现较好；三四线城市则因棚改托底作用，销售下行幅度平缓。
• 政策支持：中央继续坚持“因城施策”，鼓励“新市民”落户，推动核心城市及城市群持续受益。

2. 房地产投资：增速下台阶，但不会失速

• 施工面积增长：2019年新开工面积保持8%以上的增长，支撑2020年房地产投资增速维持在6.5%以上。
• 土地购置费减弱：19年土地购置费对投资增长的拉动作用逐步减弱，预计2020年中土地购置费增速将回到0%左右。
• 竣工剪刀差反转：未来两年竣工面积将明显增长，带动下游需求，投资增速有望稳步下行。

3. 资金面：合规监管，流动性宽松

• 企业端资金收紧：下半年房地产资金监管集中在企业端，主要是对融资用途合规性的监管。
• 居民端影响有限：居民按揭贷款增速保持稳定，房贷利率有望稳中下行，支持合理购房需求。
• 融资渠道优化：头部房企融资优势明显，信用风险可控，合规开发贷款将继续支持行业稳定发展。

4. 物业板块：增长确定性高，科技赋能提升效率

• 增长逻辑：物业公司在管面积和收入增长确定性高，尤其是背靠龙头房企的公司。
• 科技赋能：增值服务和社区管理效率提升，推动物业板块盈利能力和增长潜力。
• 政策环境改善：政府鼓励市场化竞争和社区服务创新，物业费提价难度下降，行业政策环境更加友好。

5. 商业地产板块：估值修复，配置价值凸显

• 资本化率下行：在利率下行和风险溢价降低背景下，商业地产估值提升，资产价值重估。
• 历史表现：过往流动性宽松周期中，商业地产股表现优于板块整体，预计2020年将继续受益。
• 外资介入：外资持续加大对核心城市商业地产的收购，推动市场成熟度提升。

关键信息

• 行业估值：房地产板块的绝对PE和PB均处于历史底部区间，具备长期配置价值。
• 股息率：板块股息率处于历史高位，具备较好的收益保障。
• 子板块配置：物业和商业地产将成为未来两年增长的重要驱动力，建议重点关注。

个股推荐

一线房企（业绩确定性强）

• 华夏幸福：2019年净利润同比增长23.7%，销售和拿地力度显著提升，维持买入评级。
• 金地集团：经营灵活，信用风险低，具备较强业绩增长潜力。
• 招商蛇口：业务多元化，物业和商业板块占比提升，发展前景广阔。
• 保利地产：优质资产支撑，销售和开发业务稳定增长。
• 万科A：市场地位稳固，销售和投资业务具备持续性。

二线高增长房企

• 中南建设：业务拓展迅速，盈利能力提升。
• 蓝光发展：高成长性，但需关注融资压力。
• 金科股份：战略清晰，市场占有率持续扩大。
• 荣盛发展：开发业务稳定，具备增长潜力。
• 阳光城：在政策支持下，销售和投资业务有望持续改善。

商业地产公司

• 金融街：布局一二线城市核心区域，收益稳定，具备长期投资价值。
• 大悦城：结算资源充足，资产处置增厚利润，维持买入评级。

物业公司

• 碧桂园服务：社区增值服务潜力大，市场占有率持续提升。
• 中航善达（招商积余）：重组后规模增长确定性增强，物业板块盈利能力有望修复。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行
• 产城项目招商引资进展缓慢
• 棚改执行力度不及预期
• 物管公司利润修复不及预期

附：重点公司财务数据概览

附：行业数据

• 成分股数量：168只
• 总市值（亿）：23725
• 流通市值（亿）：20862
• 市盈率（倍）：10.12
• 市净率（倍）：1.72
• 成分股总营收（亿）：23230
• 成分股总净利润（亿）：2061
• 成分股资产负债率（%）：79.06

附：投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
• 优于大势：未来6个月内，行业指数收益超越市场平均收益。

附：分析师简介

• 张云凯：东北证券房地产组组长，金融学硕士，信托公司一线业务经验。
• 沈路遥：同济大学土木工程硕士，房地产开发行业经验。
• 吴胤翔：同济大学土木工程硕士，2019年加入东北证券研究咨询公司。

附：公司联系方式

• 网址：http://www.nesc.cn
• 电话：400-600-0686

以上为本报告的核心内容与关键信息总结，旨在为投资者提供清晰的2020年房地产行业投资方向与策略。