20220917-华安证券-房地产开发行业点评_保交楼带动竣工转好_销售投资磨底仍需耐心_3页_434kb

保交楼带动竣工转好，销售投资磨底仍需耐心

核心内容

本报告分析了2022年1~8月中国房地产行业的发展状况，指出行业整体仍处于调整阶段，但部分积极信号显现，特别是“保交楼”政策对竣工端的带动作用。报告从销售、开发投资、融资等多维度展开，提出当前市场环境下的投资建议与风险提示。

主要观点

销售端：降幅收窄，但“金九”成色不足

• 销售面积：1~8月累计同比-23.0%，8月单月同比-22.6%，降幅较7月有所收窄。
• 销售金额：1~8月累计同比-27.9%，8月单月同比-19.9%，降幅明显收窄。
• 住宅销售：住宅销售金额累计同比-30.3%，显示住宅市场仍承压。
• 价格维度：全国销售均价同比-6.28%，东部地区销售均价最高，达13798元/方。
• 市场预期：9月至今30大中城市成交面积同比-29.4%，销售情况仍不乐观。短期波动需关注政策效果，如“保交楼”专项借款、房贷利率下调、强二线城市政策放松等。

开竣工：新开工持续下滑，竣工改善显著

• 新开工面积：1~8月累计同比-37.2%，8月单月同比-45.7%，降幅扩大。
• 竣工面积：1~8月累计同比-21.1%，8月单月同比-2.5%，降幅大幅收窄，显示“保交楼”政策初见成效。
• 政策影响：地方政府如郑州持续推动“保交楼”政策，但项目审计、资金撬动及贷款跟进仍需时间，9月压力或仍存在。

投资端：开发投资持续探底，土地投资贡献弱化

• 开发投资：1~8月累计同比-7.4%，8月单月同比-13.8%，降幅扩大。
• 土地成交：1~8月土地成交建面同比-49.7%，显示房企拿地意愿仍弱。
• 土地政策：集中供地及“因城施策”导致区域间热度分化，土地投资对开发投资的支撑作用减弱。
• 建安投资：受“保交楼”等政策影响，建安投资有所改善，但不足以支撑整体开发投资。

融资端：到位资金降幅收窄，磨底阶段仍需耐心

• 到位资金：1~8月累计同比-25.0%，8月单月同比-21.7%，降幅小幅缩窄。
• 结构分析：国内贷款、自筹资金、回款等细分渠道均同比负增长，但居民中长贷同比少增幅度环比改善。
• 政策预期：随着外部环境不确定性减弱，融资端有望缓慢修复，但整体仍处于磨底阶段。

投资建议

• 稳健发展型：关注保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：关注新城控股、华发股份、建发股份、滨江集团。
• 物管优质标的：关注华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策放松不及预期
• 信用风险蔓延
• 销售修复不及预期
• 资金面大幅收紧

重要声明

本报告数据来源于市场公开信息，分析结论仅供参考，不构成投资建议。报告内容不得私自转载或转发，否则承担相应法律责任。