NIFD季报-2019Q2房地产金融-2019.8-15页_11mb

报告摘要

2019年第二季度NIFD季报总结：房地产金融

核心内容

《NIFD季报》是国家金融与发展实验室的重要研究成果，旨在系统跟踪全球金融市场、国内宏观经济、中国资金流动、国家资产负债表、财政运行、房地产金融、债券市场、股票市场和金融机构动态等领域的变化。2019年第二季度报告重点关注了房地产市场的运行情况及房地产金融形势，指出调控政策的逐步显现效果，同时强调房地产金融风险仍是监管关注的重点。

主要观点

房地产市场运行

房价走势：
- 2019年上半年全国房价呈现温和上涨态势。
- 一线城市房价基本稳定，累计涨幅分别为2.14%（新建住宅）和0.51%（二手住宅）。
- 二线城市房价小幅上涨，但租金涨幅更大，租金资本化率出现拐点，调控效果逐步显现。
- 三线城市房价涨幅较大，但租金资本化率持续上升，需警惕房价泡沫风险。
租金变化：
- 一线城市租金价格整体平稳或略有下降，其中北京、上海、广州租金有所下跌，深圳租金相对稳定。
- 二线城市中，成都租金持续上涨，天津租金下降明显。
- 三线城市租金资本化率从2016年10月的30.31年上涨至2019年6月的38.22年，表明房价泡沫风险逐渐显现。
库存去化周期：
- 截至2019年6月底，全国18个城市的平均住宅库存去化月数为15.0个月，较2015年4月的22.3个月明显下降。
- 一线城市平均去化周期为7.4个月，二线城市为9.3个月，三线城市为28.3个月。
- 随着棚改规模的大幅减少，三线城市库存去化周期大幅上升，去库存政策可能已走到尽头。

房地产金融形势

个人住房贷款：
- 2019年上半年个人住房贷款余额同比增速为17.3%，较去年同期有所下降，但仍处于高位。
- 居民新增中长期贷款月度平均增量为4583.33亿元，略有上升。
- 房地产各项贷款（包括个贷、房地产开发贷、保障性住房开发贷款）余额为41.91万亿元，占全部信贷余额的28.71%。
贷款价值比（LTV）：
- 一线城市中，北京和上海LTV较低，风险较小；深圳和广州LTV较高，风险较大。
- 二线城市中，杭州、南京、厦门、广州LTV较高，需警惕信贷推动房价上涨及居民杠杆率上升的风险。
- 中西部二线城市如郑州、武汉、天津LTV相对较低，风险较小。
政策影响：
- 房地产金融政策持续收紧，房贷去杠杆效果明显。
- 限购、限贷政策抑制了信贷需求，银行对购房贷款实行审慎标准，有助于控制居民杠杆率。

关键信息

调控效果：
- 2016年9月启动的房地产调控政策在2019年上半年已初见成效，房价上涨趋势趋于温和，租金资本化率反映泡沫风险。
- 一线城市调控效果显著，二线城市调控措施开始显现，三线城市则面临去库存压力。
风险提示：
- 三线城市住宅库存去化周期大幅上升，需警惕房价泡沫风险的积聚。
- 三线城市房价上涨主要依赖棚改政策，随着棚改规模缩减，未来房价可能面临大幅下跌风险。
- 房地产金融风险仍需持续关注，特别是部分热点城市新增贷款价值比较高，可能推动房价上涨和居民杠杆率上升。

附件说明

租金资本化率：
- 计算公式为：租金资本化率 = 每平米住宅价格 / 每平米住宅一年租金。
- 数据来源：通过Python抓取二手房成交数据，结合各城市房地产管理局数据计算得出。
库存去化周期：
- 计算公式为：库存去化周期 = 商品房可售套数 / 商品房成交套数。
- 采用3周移动平均法平滑处理，数据来源于Wind数据库。
贷款价值比（LTV）：
- 本报告采用新增贷款价值比（流量数据），而非贷款余额与住宅总价值之比（存量数据）。
- 数据来源：Wind数据库，最终来源于人民银行。