NIFD季报-2019Q2房地产金融-2019.8-15页_9mb

报告摘要

2019年第二季度NIFD季报总结

核心内容概述

《NIFD季报》是国家金融与发展实验室发布的季度研究报告，涵盖全球金融市场、国内宏观经济、中国资金流动、国家资产负债表、财政运行、房地产金融、债券市场、股票市场及金融机构动态等九个板块。2019年第二季度报告重点关注了房地产市场运行和房地产金融形势，分析了房价、租金、库存去化周期及信贷政策对房地产市场的影响。

主要观点

一、房地产市场运行

房价走势：
- 2019年上半年全国房价温和上涨，一线城市房价基本稳定，二线城市小幅上涨，三线城市涨幅较大。
- 70个大中城市中，新建住宅价格累计涨幅为3.82%，二手住宅价格累计涨幅为2.22%。
- 一线城市新建住宅价格同比上涨4.43%，二手住宅价格同比上涨0.22%。
- 二线城市新建住宅价格同比上涨10.38%，二手住宅价格同比上涨5.87%。
- 三线城市新建住宅价格同比上涨11.53%，二手住宅价格同比上涨8.63%。
- 6月份，有20个城市二手住宅价格出现环比下跌，房地产市场拐点初现。
租金变化：
- 一线城市租金价格整体平稳或略有下降，但租金资本化率略有回升。
- 二线城市的租金资本化率在2018年二季度出现拐点，表明调控政策开始显现效果。
- 三线城市租金资本化率持续上升，从2016年10月的30.31年涨至2019年6月的38.22年，涨幅达26.08%。
库存去化周期：
- 2019年6月底，18个城市的平均住宅库存去化月数为15.0个月，较2015年4月的22.3个月明显下降。
- 三线城市库存去化周期从2018年底的18.8个月大幅上升至28.3个月，去库存压力增大。
- 三线城市库存进入新一轮上升周期，需警惕去库存政策可能已走到尽头。

二、房地产金融形势

个人住房贷款：
- 2019年上半年，个人购房贷款余额同比增速分别为17.6%和17.3%，较去年同期略有下降。
- 个人住房贷款余额占全部信贷余额的19.15%，房地产开发贷款占7.56%，房地产各项贷款占28.71%。
- 信贷政策趋紧，居民杠杆率增长受到抑制，有助于缓解房价泡沫。
新增贷款价值比（LTV）：
- 一线城市中，北京LTV为29.8%，风险较低；深圳为66.8%，风险较高；上海为29.2%，略有下降；广州为77.7%，风险较高。
- 二线城市中，杭州、南京、厦门LTV较高，分别为72.7%、71.9%和88.7%，需警惕信贷推动的房价上涨。
- 中西部二线城市如郑州、武汉、天津LTV较低，风险较小。
房地产金融风险：
- 房地产金融仍是防范风险的重点领域，信贷政策持续收紧，房贷增速放缓。
- 三线城市房价涨幅超过租金涨幅，主要受棚改政策影响，但随着棚改规模下降，未来房价可能大幅下跌，带来地方政府债务和财政风险。