20210321-开源证券-房地产行业周报_投资销售再超预期_区域政策呈现多元化_15页_1mb

房地产行业分析总结（2021年3月）

核心内容概述

2021年3月，房地产行业在政策调控和市场复苏的双重作用下，投资销售表现超预期，区域政策呈现多元化趋势。整体市场仍处于温和向好的阶段，但部分风险因素也需关注。

主要观点

• 政策导向：房地产政策仍以“房住不炒”为基调，同时加强区域调控，规范市场秩序，严查资金违规流入。
• 销售数据亮眼：2021年1-2月，商品房销售面积同比增长104.9%，销售额同比增长133.4%，销售规模同比翻倍。
• 区域表现差异：东部市场拉动销售增长，一线、二线、三线城市销售增速分别为0.5%、0.4%、0.3%。
• 市场秩序整顿：多地开展房地产市场整治活动，下架虚假房源，强化购房资格审查，打击违规金融产品。
• 土地市场活跃：全国100城土地成交溢价率维持高位，流拍率下降，三线城市溢价率最高。
• 资金回款良好：房企到位资金同比增长51.2%，定金及预收款、个人按揭贷款增速显著。
• 融资环境变化：房企单周发债规模同比下降，海外债发行规模减少，但利率有所分化。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，认为一季度地产板块仍有超额收益机会。

关键信息

投资销售表现

• 2021年1-2月商品房销售面积同比增长104.9%，销售额同比增长133.4%。
• 房屋新开工面积同比增长64.3%，竣工面积同比增长40.4%。
• 房地产开发投资额同比增长38.3%，住宅开发投资额增速达41.9%。
• 东部市场表现最为突出，销售面积、销售额分别占全国市场的43.6%和62.1%。

一二手市场成交

• 全国32城新房成交面积同比增长57%，年初至今累计同比增加111%。
• 一线城市新房成交增速最快，单周同比69%，累计同比173%。
• 9城二手房成交累计同比增速达69%，单周同比增速44%，年初至今累计同比增速较前值下降4个百分点。

土地市场情况

• 全国100城全类型土地成交溢价率18.7%，流拍率1.7%。
• 三线城市溢价率最高（26.4%），流拍率也最高（2.0%）。
• 宅地成交溢价率20.9%，流拍率1.9%。

资金与融资情况

• 2021年第12周信用债发行80.2亿元，同比减少68%，环比减少70%。
• 海外债发行1.7亿美元，同比减少89%，环比增加65%。
• 首套房贷利率上升4BP，二套房贷利率上升3BP，LPR连续10个月不变。

风险提示

• 行业销售波动可能影响房企回款。
• 政策调整可能带来经营风险，如按揭利率上行、税收政策收紧。
• 融资环境收紧可能加剧企业流动性压力。

总结

房地产行业在2021年一季度表现出强劲的销售增长和市场活跃度，政策调控与市场复苏共同推动行业向好。尽管融资环境有所收紧，但房企回款情况良好，土地市场保持热度。未来行业仍需关注政策变动和销售波动带来的潜在风险，但整体趋势仍偏向积极。