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招商蛇口2022年年报分析总结

所属行业与发布时间

• 所属行业：房地产
• 发布时间：2023年03月27日

核心观点

• 2022年招商蛇口营业总收入增长13.92%，达到1830.03亿元，但净利润下滑40.15%，为90.98亿元，业绩表现不佳。
• 公司在高能级城市深耕成效显著，但整体房地产市场下行压力导致销售和利润承压。
• 存货自2016年以来首次下滑，反映出公司拿地策略更加谨慎及加快竣工速度。
• 短期盈利仍承压，主要受高价地集中结转、资产减值准备增加及少数股东利润侵蚀影响。

一、集中布局核心城市，存货规模首次下滑

销售表现

• 2022年合约销售金额2926.02亿元，同比下滑10.47%，行业排名提升至第六位。
• 在上海、合肥、苏州、南通、徐州等城市市占率超10%，其中上海单城销售金额突破740亿元。
• 全国12个城市进入当地销售金额前五，上海、苏州、合肥、南通排名TOP1。

投资布局

• 2022年获取56宗地块，总建面726万平方米，同比下降53.4%。
• 拿地总金额约1279亿元，同比下降40.90%。
• 投销比降至43.70%，同比下降23个百分点。
• 投资聚焦于“强心30城”和“深耕6+10城”，占比分别为94%和90%。
• 单城投放权益地价高达31亿元，成功获取上海、深圳、合肥等地优质土地。

土地储备与存货

• 截至2022年末，未售口径总土地储备约4,000万平方米，足够公司3年销售。
• 存货总量达4115.49亿元，同比下滑1.46%，为2016年以来首次下滑。
• 已完工开发产品/存货比例上升至17.95%，显示公司加快竣工速度。
• 土地开发成本和拟开发产品同比下滑7.47%，而已完工开发产品同比上升9.26%。

二、短期业绩承压，连续三年增收不增利

财务表现

• 2022年营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%。
• 归母净利润43亿元，同比下滑40.15%，连续三年增收不增利。
• 净利润率降至4.97%，ROE为4.05%，ROA为1.04%，均较前两年有所下降。

业绩下滑原因

1. 高价地集中结转：2019-2020年拿的高价地在2022年集中结转，导致房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利润同比减少13.91%。
2. 资产减值准备增加：由于土地市场下行，公司计提资产减值准备同比增加20.29亿元。
3. 少数股东利润侵蚀：2022年少数股东损益占比首次超过50%，少数股东权益占比达64%，对公司利润产生较大影响。

资产运营与城市服务

• 资产运营业务：2022年末管理集中商业在营项目33个，总经营面积288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404万平方米。
• 资产运营收入42.19亿元，同比下滑8.66%，受疫情和减租影响。
• 城市服务业务：招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。

三、主要财务指标对比（2020-2022）

四、未来展望

• 公司2021年下半年后拿地利润率有所提升，预计中期盈利情况将有所改善。
• 资产运营和城市服务业务表现相对稳健，为公司长期发展提供支撑。
• 需要持续关注市场变化及政策调整对销售和盈利的影响。