20230323-国盛证券-招商蛇口-001979.SZ-历史包袱加速出清_看好盈利能力改善_8页_685kb

招商蛇口 (001979.SZ) 总结

核心内容

招商蛇口作为央企龙头，近年来在行业波动中表现出较强的财务稳健性和战略执行力。公司通过加速历史包袱的出清，优化资产结构，同时积极布局核心城市，提升土储质量，展现出良好的发展前景。

主要观点

• 财务表现：2022年公司实现营收1830亿元，同比增长13.9%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%。尽管利润下滑，但公司仍保持了稳健的现金流和较低的负债水平。
• 盈利能力改善：随着历史问题的释放，公司资产质量持续改善。同时，公司新增土储利润率显著修复，未来有望受益于竞争格局的改善。
• 销售增长：2022年销售额为2926亿元，同比下降10.5%，降幅小于行业平均水平。2023年计划实现销售额3300亿元，同比增长12.8%，体现出对销售增长的信心。
• 土储质量提升：2022年新增土储56宗，计容建面726万方，总地价1279亿元。公司聚焦“强心30城”和“深耕6+10城”，土储质量不断提升，拿地均价同比上升27.7%。
• 资产运营优化：公司资产运营收入和EBITDA均有所增长，成本管控能力增强。通过双REITs平台，公司为产园、商办等资产提供退出渠道，进一步构建园区可持续发展的模式。
• 融资优势：公司三道红线维持绿档，净负债率48.1%，剔除预收账款资产负债率62.4%，现金短债比1.3倍。综合融资成本下降至3.89%，具备显著的融资优势。
• 投资建议：公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本极具优势，能够积极参与土地市场。预计2022/2023/2024年营业收入分别为2110/2375/2630亿元，归母净利润分别为72/107/131亿元，对应摊薄EPS为0.93/1.38/1.69元/股。当前股价对应2023年动态PE15x，维持“买入”评级。
• 风险提示：市场销售复苏不及预期、政策放松不及预期、资产运营业务发展不及预期。

关键信息

财务指标

土储情况

• 2022年新增土储56宗，计容建面726万方，总地价1279亿元。
• 拿地强度43.7%，权益比60%，拿地规模和强度在行业内居前。
• 聚焦“强心30城”和“深耕6+10城”，2022年投资金额占比分别达94%和90%。

资产运营

• 2022年全口径资产运营收入57.1亿元，同比增长6.2%。
• EBITDA30.4亿元，同比增长6.9%。
• 2021年前开业项目EBITDA Margin达60%，EBITDA回报率5.46%。
• 已形成双REITs平台，为产园、商办等资产提供退出渠道。

融资与负债

• 截止2022年末，公司净负债率48.1%，剔除预收账款资产负债率62.4%，现金短债比1.3倍。
• 三道红线维持绿档，融资成本下降至3.89%，具备显著优势。
• 启动股权融资，拟发行股份89亿元购买前海自贸投资6.83%的权益，并募集配套资金85亿元，优化资产负债结构。

投资预测

• 2022年归母净利润42.6亿元，2023年预计72亿元，2024年预计107亿元。
• 摊薄EPS分别为0.55元/股、0.93元/股、1.38元/股。
• 当前股价对应2023年动态PE15x，维持“买入”评级。

风险提示

• 市场销售复苏不及预期。
• 政策放松不及预期。
• 资产运营业务发展不及预期。