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招商蛇口2020年中期业绩总结

核心内容概览

招商蛇口（001979.SZ）作为一家央企房地产企业，在2020年1-7月销售业绩实现显著增长，成功跻身行业TOP10。然而，受多种因素影响，其归属于上市公司股东的净利润同比大幅下滑81.35%。报告从销售业绩、收入利润、投资策略等方面进行了全面分析。

主要观点

1. 销售业绩强劲，跻身行业TOP10

• 销售增长：2020年1-7月累计销售金额1335.7亿元，同比增长10.82%，完成全年2500亿元销售目标的53.7%。
• 区域表现：杭州、上海、苏南、南京等4个城市的销售额均突破100亿元，城市影响力显著提升。
• 行业恢复：疫情对房地产销售造成冲击，但房企销售业绩已逐步恢复，国企/央企表现尤为突出。

2. 收入大幅增长，但利润率下滑明显

• 收入增长：2020年上半年营业收入243.2亿元，同比增长45.74%。
• 利润率下滑：毛利润率为23.85%，较2019年同期下降14个百分点。
• 利润下降原因：
  • 受限价政策影响，部分房地产项目利润被压缩。
  • 结转项目区域结构变化，低毛利项目占比上升。
  • 疫情导致部分房地产项目延迟结转，影响利润。
  • 园区业务收入占比上升，物业管理业务利润下降。
  • 2019年同期转让子公司股权产生高利润，拉高基数。

3. 投资态度积极，但需警惕高价地风险

• 土地投资：2020年上半年新增土地面积252.86万平方米，总地价635亿元，权益地价405.57亿元。
• 投销比：按面积计算的投销比为132.73%，显示公司对土地市场的积极态度。
• 高价地案例：
  • 6月15日，以24.22亿元竞得徐州一宗住宅地块，溢价率138.45%，楼面价6579元/平方米。
  • 7月3日，以44.04亿元拿下上海虹口区地块，溢价率28.4%，楼面价约8.11万元/平方米。
• 融资优势：2020年上半年加权平均融资成本为4.78%，处于行业低位。
• 前海项目储备：招商蛇口在前海土地整备范围内拥有455.84万平方米项目储备，其中392.81万平方米尚未开工。
• 重组计划：招商蛇口启动与南油集团的重组，拟收购其24%的股权，并引入平安资管、平安人寿作为战略投资者。若交易成功，将提升招商蛇口在前海片区的权益比例。

关键信息

• 行业背景：2020年房地产市场受疫情影响，但销售逐步恢复，国企/央企表现优于民营房企。
• 财务表现：销售增长显著，但净利润大幅下滑，主要受利润结构变化和政策调控影响。
• 投资策略：招商蛇口积极拓展市场，但高价地投资可能影响未来盈利能力。
• 未来展望：前海项目及重组进展将是公司未来发展的关键，需关注其变现能力和战略执行效果。

研究员信息

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：wangling@ehconsulting.com.cn
• 徐鹏：xupeng@ehconsulting.com.cn
• 姜晓刚：jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn

行业研究背景

报告引用了多项行业研究资料，包括：

• 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月）
• 2020年7月地产月报：中央重申房住不炒，住宅和土地市场成交回归理性
• 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续
• 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情，2019战略年再延续
• 2019年报综述——回归核心，内圣外王
• 2019半年报综述——去化率55%即可完成目标，闽系融资成本逆市改善

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