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招商蛇口2022年“品质年”总结

所属行业

房地产

发布时间

2022年09月01日

公司名称

招商蛇口 (001979.SZ)

核心观点

2022年是招商蛇口的“品质年”，公司上半年主抓以加速去化为核心的存货管理，在行业形势严峻的背景下实现了1188.3亿元的销售规模，稳居行业前列。同时，公司坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，保持稳健的投资力度，并积极助力出险房企纾困，彰显央企担当。展望下半年，随着购房者信心的逐渐恢复，招商蛇口这类稳健且具有国央企背景的房企将受到青睐，预计销售情况将率先恢复。

一、销售规模稳居行业前列，14城进入销售金额TOP10

核心数据

• 2022年上半年合约销售金额：1188.3亿元，同比下降32.9%
• 2022年上半年合约销售面积：487.5万平米，同比下降36.7%
• 14个城市进入当地销售金额前十：上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓

发展策略

• 坚持“区域聚焦、城市深耕”，聚焦“强心30城”
• 上半年累计新增27宗地块，总建筑面积419.9万平米，权益面积264.5万平米
• 积极布局旧改，采用收购、合作及创新金融等模式推进差异化发展
• 与长城资管、佳兆业、富力地产等签署战略合作协议，助力出险房企纾困

业绩目标

• 2022年销售目标稳定在3300亿元，是为数不多未下调销售目标的房企之一

二、营业收入稳定增长，同比上升近三成

核心数据

• 2022年上半年营业收入：575.6亿元，同比增长28.9%
• 毛利润率：18.6%，同比下降7.2个百分点
• 净利润率：7.0%，同比下降6.1个百分点

分业务表现

• 社区开发运营业务：营业收入492.1亿元，同比增长54.1%，主要由于多个项目销售结转
• 园区开发运营业务：营业收入82.6亿元，同比下降34.6%，因基数较高及租金减免影响
• 邮轮业务：受疫情影响，运营受限严重，但拓展多条新航线，包括深圳海上游、阳江海陵岛、厦门等

成本与费用

• 三费费用率：13.9%，同比上升3.4个百分点
• 管理费用率：1.6%，销售费用率：2.9%，财务费用率：9.4%

盈利展望

• 随着去库存及拿地成本下降，未来利润率有望企稳

三、持续优化债务结构，多渠道融资降低成本

核心数据

• 净负债率：49.0%，较2021年底上升6.1个百分点
• 剔除预收账款的资产负债率：62.4%，较2021年底上升0.7个百分点
• 现金短债比：1.48倍，较2021年底上升0.23倍
• 平均融资成本：4.1%，较2021年底降低38个基点

融资策略

• 采取中短期稳杠杆和优结构的融资策略
• 紧抓LPR下行窗口，进行高息债务置换，实现降本增效
• 公司信用优势显著，有助于降低融资成本

资金与负债

• 货币资金：779.5亿元
• 有息负债：1987.4亿元
• 总资产：8803.8亿元
• 净资产：2704.5亿元

关键指标对比（2019-2022H1）

备注

• 剔除预收账款的资产负债率 = （总负债 - 合约负债）/（总资产 - 合约负债）
• 现金短债比 = （货币资金 - 受限制资金）/短期有息负债
• 投销比 = 新增土储建筑面积 / 合约销售面积
• 财务费用率 = 利息支出 / 营业收入
• 存续比 = 总土地储备 / (销售面积 × 2)

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研究员信息

• 于小雨：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 姜晓刚：18516525402（微信号）
• 何志芳：18301781335（微信号）