房地产行业：新开工增幅扩大，施工支撑投资增速高增长-20190418-广发证券-16页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2019年1-3月中国房地产行业的表现，包括销售、土地投资、新开工与施工投资、房企资金到位情况等方面，旨在评估行业发展趋势及投资机会。

主要观点

1. 销售增速略超预期，中西部增速较大

• 全国销售面积：19年1-3月全国商品房销售面积同比下降0.9%，降幅较1-2月收窄2.8个百分点。
• 区域表现：
  • 东部地区销售面积同比下降6.8%，降幅收窄。
  • 中部地区销售面积同比增长2.8%，由负转正。
  • 西部地区销售面积同比增长4.3%，增速扩大。
  • 东北地区销售面积同比增长0.3%，由负转正。
• 城市表现：
  • 一线城市销售面积同比增长29.8%。
  • 二线城市销售面积同比增长2.8%。
  • 三四线城市销售面积同比下降2.1%，其中3月单月同比下降0.2%。
• 销售均价：19年1-3月商品房销售均价同比上涨6.6%，住宅均价同比上涨8.2%。

2. 土地成交价款降幅扩大，土地投资或进一步回落

• 土地购置面积：19年1-3月同比下降33.1%，降幅较1-2月收窄1.0个百分点。
• 土地成交价款：19年1-3月同比下降26.9%，降幅较1-2月扩大13.8个百分点。
• 土地价格：19年1-3月全国土地价格同比上涨9.3%，但地价增速低于房价增速。
• 土地市场趋势：
  • 土地流拍率持续回落，溢价率回升。
  • 土地市场逐步降温，预计土地投资增速将回落。
  • 企业拿地意愿或因地块质量改善而提高。

3. 3月房企开工意愿强，施工支撑高投资增速

• 新开工面积：19年1-3月全国房屋新开工面积同比增长11.9%，住宅新开工面积同比增长11.5%。
• 施工面积：19年1-3月施工面积同比增长8.2%，新开工面积占施工面积比例为5.5%。
• 投资增速：19年1-3月全国房地产开发投资同比增长11.8%，其中施工投资增速为8.2%，土地投资增速为-26.9%。
• 投资结构：
  • 施工投资占比从18年的64%上升至19年1-3月的68%。
  • 土地投资占比从18年的36%下降至19年1-3月的32%。

4. 房企到位资金高增长，各融资渠道顺畅

• 到位资金总额：19年1-3月房地产开发企业到位资金同比增长5.9%，较1-2月增速扩大3.8个百分点。
• 资金来源：
  • 国内贷款（开发贷）同比增长2.5%。
  • 自筹资金同比增长3.0%。
  • 其他资金（定金及预收款、按揭贷款）同比增长8.9%。
• 融资环境改善：
  • 央行表示将继续实施稳健的货币政策，流动性合理充裕。
  • 35重点城市按揭贷利率分别下降7bp、10bp，按揭贷流动性边际改善。
  • 3月居民中长期贷款同比增长23.4%，创近2年新高。

关键信息

• 投资建议：继续推荐业绩具备确定性的龙头房企。
  • A股一线龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股。
  • A股二线龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展。
  • H股龙头：融创中国、万科企业、旭辉控股集团。
  • H股关注：中国金茂、合景泰富等。
  • 子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸。
• 估值分析：
  • 龙头房企动态PE处于相对低位（20年主流房企估值平均6X左右），具备修复空间。
• 风险提示：
  • 不同口径下土地数据存在差异。
  • 资金面继续收紧可能对需求端及房企经营产生负面影响。
  • 政策调控力度进一步加大。
  • 行业库存抬升快于预期。

数据来源与图表说明

• 数据来源：统计局、Wind、广发证券发展研究中心、融360、CREIS。
• 图表索引：
  • 图1至图38：涵盖销售面积与金额、土地市场数据、新开工与施工数据、资金到位情况等关键指标。
  • 表1：施工投资与土地投资对房地产投资贡献的敏感性分析。

分析结论

整体来看，房地产行业在2019年1-3月呈现出销售增速略超预期、土地市场降温、新开工与施工投资支撑投资增速、房企融资渠道顺畅等特点。重点城市基本面逐步改善，供需两端回升有望推动成交增速继续改善。同时，龙头房企在当前市场和政策环境下具备较强的规模增长确定性和估值修复空间，值得关注。然而，需警惕土地市场进一步降温、政策调控加码以及行业库存上升等风险因素。