20180816-东北证券-房地产_新开工面积创新高_资金面边际改善_13页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概述

本报告发布于2018年8月16日，分析了中国房地产行业在2018年1-7月的运行情况，指出行业在投资、销售、土地购置和资金面等方面呈现回暖迹象，但政策调控压力依然存在，部分公司面临信用风险。

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主要观点

• 房地产投资反弹：全国房地产开发投资同比增长10.2%，新开工面积同比增长14.4%，为近两年新高，单月增速达29%，为近三年新高。
• 销售增长强劲：商品房销售面积和销售额分别同比增长4.2%和14.4%，量价齐升。但随着下半年棚改货币化安置比例降低，销售数据可能平稳下行。
• 土地购置回暖：1-7月土地购置面积同比增长11.3%，土地成交价款增长21.9%，但溢价率下降至11%，显示市场趋于理性。
• 资金面边际改善：到位资金同比增长6.4%，国内贷款和个人按揭贷款降幅收窄，显示资金压力有所缓解。
• 行业集中度提升：随着融资收紧和政策调控，行业集中度将进一步提升，部分中小房企可能面临信用风险。

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关键信息

1. 房地产投资情况

• 全国房地产开发投资：65886亿元，同比增长10.2%。
• 住宅投资：46443亿元，同比增长14.2%。
• 房屋新开工面积：1.15亿平方米，同比增长14.4%。
• 房屋竣工面积：42067万平方米，同比下降10.5%。

2. 销售数据

• 商品房销售面积：9亿平方米，同比增长4.2%。
• 商品房销售额：7.8万亿元，同比增长14.4%。
• 70大中城市新建商品房住宅价格指数：同比增速6.6%，环比上升1.2%。

3. 土地市场

• 土地购置面积：1.38亿平方米，同比增长11.3%。
• 土地成交价款：6619亿元，同比增长21.9%。
• 百城土地成交溢价率：11%，较6月下降4.52个百分点。
• 土地成交楼面价：3302元/平米，较6月有较大幅度上升。

4. 资金到位情况

• 房地产开发企业到位资金：9.3万亿元，同比增长6.4%。
• 国内贷款：1.4万亿元，同比下降6.9%，降幅收窄。
• 自筹资金：3万亿元，同比增长10.4%。
• 定金及预收款：3.1万亿元，同比增长15.1%。
• 个人按揭贷款：13655亿元，同比下降1.4%，降幅收窄。

5. 融资情况

• 重点房企融资情况：招商蛇口、万科、金科地产等公司近期有超短期融资债券和中期票据发行，融资金额总计超过100亿元。
• 按揭贷款利率：7月首套房平均利率5.67%，二套房6.03%，均高于去年同期。

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投资建议

• 行业评级：优于大势，预计未来6个月内行业指数收益将超越市场平均。
• 重点推荐公司：万科A、华侨城A、华夏幸福、新城控股、保利地产和招商蛇口，因其业绩确定性强、资源卓越。
• 风险提示：调控政策进一步深化、货币政策超预期收紧。

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财务数据概览

公司名称	现价（元）	2017A EPS（元）	2018E EPS（元）	2019E EPS（元）	2017A PE（倍）	2018E PE（倍）	2019E PE（倍）	评级
新城控股	24.02	2.67	3.7	4.76	9.00	6.49	5.05	买入
华侨城A	6.41	1.05	1.32	1.59	6.10	4.86	4.03	买入
华夏幸福	23.44	2.97	3.94	5.23	7.89	5.95	4.48	买入
万科A	22.45	2.54	3.14	3.92	8.84	7.15	5.73	买入

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行业数据

指标	数据
成分股数量（只）	158
总市值（亿）	20192
流通市值（亿）	16255
市盈率（倍）	8.55
市净率（倍）	1.46
成分股总营收（亿）	19128
成分股总净利润（亿）	1902
资产负债率（%）	78.06

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结论

尽管房地产行业在2018年1-7月出现投资和销售的回暖，但政策调控和融资环境依然严峻，部分中小房企可能面临信用风险。在政策放松空间有限的背景下，行业龙头股因其资源和业绩的稳定性，仍是重点推荐对象。