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碧桂园服务（06098）2022年中期业绩总结

核心内容

碧桂园服务在2022年上半年实现稳健增长，公司业绩表现良好，现金流改善显著，业务布局持续扩展。

主要财务表现

• 收入：公司2022H1实现收入200.55亿元，同比增长73.5%。
• 净利润：归母净利润25.76亿元，同比增长21.9%。
• 每股收益：每股收益0.77元，同比增长9.5%。
• 净利率：净利率13.6%，同比下降5.7个百分点。
• 现金流：经营活动现金流净额达23.46亿元，同比增长366.4%，为期内净利润的0.9倍，较2021年同期的0.2倍显著改善。

营收增长与毛利率变化

• 营收增长：收入大幅增长主要得益于2021年的收并购并表及合约面积转化带来的收费面积增长。
• 毛利率下滑：整体毛利率为26.9%，同比下降6.5个百分点，其中：
  • 基础物管毛利率下降7.7个百分点至25.9%。
  • 社区增值服务毛利率下降6.5个百分点至59.7%。
  • 非业主增值服务毛利率下降23.2个百分点至27.2%。
• 原因分析：毛利率下滑主要由于收并购公司毛利率偏低、摊销成本增加、管理职能人员优化以及疫情对广告市场和招聘成本的影响。

业务发展情况

• 管理规模：截至2022H1，公司在管物业项目达6622个，新增签约项目846个，存量项目占新签约项目比例约67%。
• 面积增长：合约面积达16.09亿平方米，在管面积达8.43亿平方米，分别较2021年底增加1.71亿平方米和0.78亿平方米。
• 区域布局：一二线城市在管面积占比约44.6%，区域布局日趋均衡。
• 外拓能力：公司通过品牌直拓新增合约面积0.44亿平方米，占比达72.2%；公开市场招投标中标率超过50%，处于行业领先水平。

各项业务表现

• 社区增值服务：收入21.12亿元，同比增长51.1%，其中本地生活服务收入增长94.6%，房产经纪增长65.1%。
• 非业主增值服务：收入14.24亿元，同比增长34.6%，但收入占比下降至7.1%。
• 商业运营业务：收入5.88亿元，同比增长320.6%，占收入比重提升至2.9%（去年同期为1.2%）。
• 商业布局：公司商业运营已覆盖60多个城市，项目数超过170个，合作品牌商家超过2000家。

投资建议与估值

• 投资建议：维持“买入”评级。
• EPS预测：将公司2022-2024年EPS分别调整为1.52元、1.91元、2.38元。
• 估值：对应PE分别为7.98X、6.36X、5.10X，估值持续下降，显示盈利预期提升。

风险提示

• 收并购整合不及预期
• 业务经营存在不确定性
• 宏观政策调控不及预期

财务数据与预测（单位：百万元）

财务比率

总结

碧桂园服务在2022年中期展现出强劲的营收增长和现金流改善，尽管毛利率有所下滑，但净利率和经营现金流表现良好。公司业务布局持续扩展，区域分布日趋均衡，外拓能力突出。社区增值服务表现稳健，商业运营业务增长迅速，未来有望持续贡献收入。公司维持“买入”评级，未来盈利预期良好，但需关注收并购整合、业务经营及宏观政策等风险因素。