20260513-光大证券-碧桂园服务-06098.HK-_碧桂园服务_6098.HK_地产关联降至较低水平_静待减值出清信号_跟踪报告_何缅南_韦勇强_2页_141kb

碧桂园服务（6098.HK）跟踪报告总结

核心内容概览

本报告分析了碧桂园服务在2025年的经营表现与业务发展情况，指出公司在规模优势、现金流质量、业务结构优化等方面取得积极进展，同时面临一定的毛利率压力和减值风险。

主要观点

• 营收增长稳定：2025年公司实现营业收入483.5亿元，同比增长10%。
• 业务结构优化：物业管理服务收入占比达57.8%，社区生活服务收入增长5%，三供一业业务增长显著，非业主增值服务收入有所下降。
• 毛利率承压但有所改善：整体毛利率为17.5%，同比下降1.6个百分点；物业管理服务毛利率上升0.6个百分点，社区生活服务毛利率下降9.5个百分点。
• 现金流稳健：经营性现金流净额为25.1亿元，覆盖核心归母净利润1倍，财务状况良好。
• 关联方依赖降低：对碧桂园的应收账款减少，财务关联度下降，市场拓展成效显著。

关键信息

1. 营收与利润情况

• 营业收入：483.5亿元，同比增长10%。
• 毛利：84.6亿元，同比增长0.7%。
• 归母净利润：6.0亿元，同比下降66.7%。
• 核心归母净利润：25.2亿元，同比下降17.1%。
• 派息率：约60%（按核心归母净利润计算）。

2. 业务板块表现

• 物业管理服务：收入279.3亿元，同比增长7.3%，占总收入57.8%，基本盘稳固。
• 社区生活服务：收入44.2亿元，同比增长5.0%，占总收入9.1%。
• 三供一业物管业务：收入95.8亿元，同比增长46.5%，增长势头强劲。
• 供热业务：收入16.9亿元，同比增长4.4%，保持稳健增速。
• 非业主增值服务：收入6.3亿元，同比下降10.6%，占总收入1.3%。

3. 现金流与应收账款

• 经营性现金流净额：25.1亿元，覆盖核心归母净利润1倍。
• 对碧桂园应收账款：约21.5亿元，扣除减值拨备后余额为5.7亿元，较2024年减少。
• 风险缓释：应收账款风险显著降低，现金流质量提升。

4. 市场拓展与区域布局

• 新进场年化收入：20.3亿元。
• 签约项目：在杭州、广州、深圳等核心城市累计签约104个项目。
• 城市聚焦度：持续提升，业务重心更加明确。

风险提示

• 增值服务开展不及预期。
• 商誉减值和应收款减值存在不确定性。

总结

碧桂园服务在2025年展现出较强的业务韧性与市场拓展能力，尽管受到外部环境和房地产市场下行的影响，毛利率有所承压，但通过降本增效和区域集约化管理，实现了运营效率的提升。公司对关联方的依赖度明显下降，现金流覆盖能力增强，为未来业务发展奠定了良好基础。然而，仍需关注增值服务的推进情况及潜在减值风险。