> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 碧桂园服务（6098.HK）跟踪报告总结 ## 核心内容概览 本报告分析了碧桂园服务在2025年的经营表现与业务发展情况，指出公司在规模优势、现金流质量、业务结构优化等方面取得积极进展，同时面临一定的毛利率压力和减值风险。 ## 主要观点 - **营收增长稳定**：2025年公司实现营业收入483.5亿元，同比增长10%。 - **业务结构优化**：物业管理服务收入占比达57.8%，社区生活服务收入增长5%，三供一业业务增长显著，非业主增值服务收入有所下降。 - **毛利率承压但有所改善**：整体毛利率为17.5%，同比下降1.6个百分点；物业管理服务毛利率上升0.6个百分点，社区生活服务毛利率下降9.5个百分点。 - **现金流稳健**：经营性现金流净额为25.1亿元，覆盖核心归母净利润1倍，财务状况良好。 - **关联方依赖降低**：对碧桂园的应收账款减少，财务关联度下降，市场拓展成效显著。 ## 关键信息 ### 1. 营收与利润情况 - **营业收入**：483.5亿元，同比增长10%。 - **毛利**：84.6亿元，同比增长0.7%。 - **归母净利润**：6.0亿元，同比下降66.7%。 - **核心归母净利润**：25.2亿元，同比下降17.1%。 - **派息率**：约60%（按核心归母净利润计算）。 ### 2. 业务板块表现 - **物业管理服务**：收入279.3亿元，同比增长7.3%，占总收入57.8%，基本盘稳固。 - **社区生活服务**：收入44.2亿元，同比增长5.0%，占总收入9.1%。 - **三供一业物管业务**：收入95.8亿元，同比增长46.5%，增长势头强劲。 - **供热业务**：收入16.9亿元，同比增长4.4%，保持稳健增速。 - **非业主增值服务**：收入6.3亿元，同比下降10.6%，占总收入1.3%。 ### 3. 现金流与应收账款 - **经营性现金流净额**：25.1亿元，覆盖核心归母净利润1倍。 - **对碧桂园应收账款**：约21.5亿元，扣除减值拨备后余额为5.7亿元，较2024年减少。 - **风险缓释**：应收账款风险显著降低，现金流质量提升。 ### 4. 市场拓展与区域布局 - **新进场年化收入**：20.3亿元。 - **签约项目**：在杭州、广州、深圳等核心城市累计签约104个项目。 - **城市聚焦度**：持续提升，业务重心更加明确。 ## 风险提示 - 增值服务开展不及预期。 - 商誉减值和应收款减值存在不确定性。 ## 总结 碧桂园服务在2025年展现出较强的业务韧性与市场拓展能力，尽管受到外部环境和房地产市场下行的影响，毛利率有所承压，但通过降本增效和区域集约化管理，实现了运营效率的提升。公司对关联方的依赖度明显下降，现金流覆盖能力增强，为未来业务发展奠定了良好基础。然而，仍需关注增值服务的推进情况及潜在减值风险。 ```