高力国际-“转改升”下的写字楼供应内循环-2020.9-10页_1mb

成都写字楼市场“转改升”分析总结

核心内容概述

本报告分析了成都写字楼市场在城市更新背景下的“转改升”趋势，探讨了成熟写字楼项目（楼龄≥8年）与新兴项目（楼龄<8年）在租金、租户稳定性、资产增值等方面的表现差异，并提出了针对成熟项目更新改造的机遇与挑战，以及相应的改造策略与合作模式。

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主要观点

1. 城市更新与写字楼生命周期

• 成都城市化进程迅速，老城区面临基础设施老化、竞争力下降等问题。
• 自2017年起，成都提出“中优”政策，推动城市修补与更新。
• 成都写字楼市场已进入“存量市场”阶段，年均供应量放缓至约50万平方米。
• 成熟项目需通过局部更新或全面改造，以延长生命周期，提升竞争力。

2. 成熟与新兴写字楼的市场表现

• 截至2020年第二季度，成都成熟写字楼市场总存量约为300万平方米，占全市标准写字楼总存量的30%。
• 成熟项目在租金收益、资产增值、租户稳定性等方面普遍弱于新兴项目。
• 成熟项目多集中于老城区及早期开发的高新区，具备优越的区位与交通优势。

3. 成熟项目面临的主要挑战

• 业权分散：导致改造升级困难，需通过回购或长周期租赁整合业权。
• 改造难度高：建筑结构、层高、外立面等限制改造空间。
• 老旧设施隐患：部分机电设备因老化、停产等问题难以维护，需及时更换。
• 收益预期需理性：改造投入与租金收益存在边际效益递减现象，需合理制定预算。

4. 成熟项目面临的机遇

• 存量市场内循环：通过楼宇更新，提升楼宇品质与竞争力。
• 智能化与增值服务：提升租户体验，增强楼宇吸引力。
• 政策支持：成都市政府鼓励社会资本参与城市有机更新，提供合作模式支持。

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关键信息

楼宇生命周期阶段

• 建造 → 交付 → 新兴成长期 → 成熟运营期 → 衰退期 → 新一轮成熟运营期

成熟项目与新兴项目数据对比

项目	总存量	占比
成熟项目（楼龄≥8年）	300万平方米	30%
新兴项目（楼龄<8年）	696万平方米	70%

成熟项目租金表现

• 成熟项目平均租金低于新兴项目，尤其在甲级写字楼中表现更明显。
• 成熟项目净吸纳量为负，租户波动性高，面临稳定现有租户与吸引新租户的双重压力。

成熟项目改造建议

• 改造方向：从内部装修、外立面翻新、机电设备升级等中低难度项目入手。
• 智能化设施：包括人脸识别门禁、空气净化系统、智能照明、车位引导、视频监控等。
• 层高优化：减少吊顶设计，保留原始天花板以提升视觉高度。
• 外立面改造：优先采用玻璃幕墙，提升采光与外观。

改造方案分类（由易到难）

1. 内部装修翻新（大堂、公区、单元内等）
2. 外立面翻新（幕墙材料更换、窗地比提升）
3. 机电设备升级（电梯、中央空调、消防系统等）
4. 综合改造（内装+外立面+机电设备）
5. 建筑结构改造（增加建筑面积、改变楼宇高度等）

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合作模式建议

1. 自主更新模式

• 优势：业主全权统筹，效率高，收益归业主。
• 挑战：资金依赖自有资金，改造成效有限。

2. 投资更新模式

• 优势：引入社会资本，提升楼宇品质与租金，实现资产增值。
• 挑战：流程复杂，风险高，业主失去所有权与收益。

3. 运营更新模式

• 托管式：第三方负责改造与运营，业主无需承担资金与运营压力。
• 联营式：业主与外部资本合作，共担风险，共享收益。

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结语与思考

• 楼宇老化是客观存在的问题，但通过合理更新可以延缓其衰败。
• 楼宇生命周期最大化依赖于前期规划设计、长期维护、物业管理与局部更新。
• 高力国际建议业主理性评估收益，避免盲目改造，关注可持续发展路径。

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联系信息

• 张潇嘉
  部门总监 | 研究部 | 成都
  电话：+86 28 8658 6288
  邮箱：donna.zhang@colliers.com

• 贡献者

  • 邓兆楠：分析师 | 研究部 | 成都
  • 林子凯：分析师 | 研究部 | 成都

• 如需更多信息，请联系：

  • 耿雪峰：董事总经理 | 成都
  • 何勇：部门总监 | 咨询服务部 | 成都
  • 周署辉：部门总监 | 物业及资产管理服务 | 华西区
  • 潘华：部门总监 | 办公楼服务部业主代表 | 成都
  • 叶丽：部门总监 | 办公楼服务部租户代表 | 成都

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关于高力国际

• 高力国际是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司，业务覆盖68个国家。
• 拥有14,000名员工，致力于为租户、业主和投资者创造最大价值。
• 2018年公司收入达28亿美元（含附属企业为33亿美元），资产管理额超过260亿美元。

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