2018-北京旧改写字楼趋势及策略：待改旧颜换新楼_5页

北京旧改写字楼趋势及策略总结

核心内容概述

随着北京等一线城市进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商关注的重点。旧改写字楼作为其中的重要趋势，正逐步成为提升物业价值和运营效率的关键手段。高力国际通过研究，总结了北京旧改写字楼的现状、原因、改造方向及退出策略，为行业提供了全面的分析与建议。

主要观点与趋势

改造原因

1. 政策限制：特定区域内禁止新建写字楼、酒店和大型零售商业设施，导致部分项目需通过改造来突破发展瓶颈。
2. 市场不均衡：北京酒店和商铺市场发展不均，部分项目运营不佳，需通过改造寻找新的突破口。

改造方向

高力国际总结出四大改造方向：

1. 物业硬件升级

   • 包括大堂、停车场、充电桩、停机坪、网络地板、商务电梯、空气净化、直饮水、会客厅等。

2. 共享空间打造

   • 如多功能厅、母婴室、画廊等，提升空间利用率和用户体验。

3. 艺术氛围引入

   • 如古玩展示、空中美术馆、音乐练习室、摄影馆等，增强物业的文化价值和吸引力。

4. 生态办公营造

   • 如开放空间、木架构、绿植、玻璃外墙、户外办公、空中花园等，打造绿色、舒适的办公环境。

改造后的退出策略

高力国际指出，旧改写字楼的退出方式主要包括以下几种：

1. 股权或资产出售

   • 将物业出售给第三方，实现资本退出。

2. ABS/CMBS（资产证券化）

   • 通过特定目的信托发行证券，依赖物业现金流，对委托方现金流要求较高。

3. REITs（房地产投资信托）

   • 通过证券化形式提高流动性，支持资产处置和持续运营。

案例与市场表现

• 新闻大厦：由酒店改造为写字楼，面临裁员比例高达70%的运营难题。
• 盈科中心：由商业物业改造为写字楼，成功提升租金与出租率。
• 高和蓝峰大厦：直接进行写字楼升级改造，案例显示改造潜力。

北京联合办公市场

• 联合办公是新兴产品，开发商尝试将其引入部分物业。
• 北京有64个主要联合办公项目，主要分布在望京、中关村、东二环和CBD。
• 联合办公租金比普通办公高约25%，具备较强的租金提振能力。

潜在问题

1. 硬件改造受限：部分商业项目因初始建筑条件不满足写字楼需求，难以成功改造。
2. 运营升级困难：酒店、购物中心与写字楼的运营模式差异较大，改造后需重新调整运营策略，面临较大挑战。

高力国际解决方案

高力国际提出，需从定位到运营形成一体化方案，以实现物业持有者的诉求。通过合理的改造和运营策略，提升租金与出租率，甚至带动周边物业发展。

高力国际专业服务

高力国际提供以下全产业链专业服务：

前期开发策略及研究

• 战略咨询
• 市场咨询
• 行业咨询
• 可行性研究
• 开发策略
• 投资咨询

招商运营层面

• 产业招商
• 租户招商
• 业主代理
• 投资交易
• 物业管理
• 设施管理
• 运营管理

关于高力国际

高力国际是全球领先的房地产服务公司，业务覆盖全球68个国家，拥有超过15,000名专业人员。公司致力于为房地产用户提供全面的优质服务，包括物业销售、租赁、融资建议、全球企业解决方案、项目管理、评估、税务顾问等。连续12年入围IAOP全球外包100强。

主要作者

• 李嗣振：副经理，企业战略咨询部，专注于产业研究、业务战略及经济分析。
• 熊雪婧：分析师，企业战略咨询部，负责特色小镇、海外投资及产业规划。
• 李杰：董事总经理，高力国际华北区负责人，拥有25年房地产行业经验，是行业领军人物。

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