20231202-国盛证券-固定收益专题_读懂城中村改造_展望2024年_22页_1mb

城中村改造报告总结

背景与政策导向

• 政策强推：中央政治局和国务院自2023年多次强调超大特大城市城中村改造，7月出台专项指导意见，要求政府主导、市场参与，分三类实施。
• 定位：民生工程与发展工程，旨在推动投资、扩大内需，优化房地产结构。
• 目标城市：超大特大城市（深圳、上海、北京等），城中村总面积约99亿平方米。
• 政策特点：政府主导、市场参与，坚持“净地出让”和与保障房建设结合。

经济影响测算

• 改造规模：未来五年每年改造面积198亿平，总价值116万亿，占2022年房销售额的87%。
• GDP拉动：假设明年名义GDP 133万亿，城中村改造将拉动GDP 0.6个百分点。
• 土地产出：改造形成的经济产出约为8027亿元。

资金来源

• 多渠道筹措：专项债、财政拨款、土地出让、银行贷款、PPP、REITs等。
• 专项债：山东、湖北等多地已发行专项债支持城中村改造。
• REITs：基础设施REITs扩容将支持改造项目融资。
• PSL：或为城中村改造提供中长期低成本资金。

改造流程

• 两端阶段：策划（项目申报、确定合作方、制定方案）、实施（土地征收、一级开发、后续建设）。
• 因地制宜：各地细则差异，但均围绕分类施策、资金平衡、产业安置。
• 特点：政府主导、净地出让、开发模式转型为“经营模式”，与保障房结合。

风险提示

• 政策推进力度不及预期、细则不确定性、测算偏差。