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国海证券：城中村改造对房地产销售和投资影响分析

政策背景与现状

中央政策密集出台，强调在超大特大城市稳步推进城中村改造，旨在改善民生、扩大内需，优化房地产结构。2023年7月，国务院常务会议审议通过了相关指导意见，明确了拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造方式，并提出了资金和土地统筹管理机制。地方层面积极响应，如广州、北京、上海等城市制定了地方性法规或实施方案，探索多元化安置方式和审批流程优化。

影响测算假设计划周期为2023至2027年，覆盖35个城市，包括21个超大特大城市和14个Ⅰ型大城市。测算基于两种情形：

• 乐观情形：拆除面积占比50%，70%房票安置，30%纯货币化安置，新建住宅容积率提升至原来的3倍。
• 谨慎情形：拆除面积占比20%，新建住宅容积率提升至原来的2倍。

销售与投资拉动效应呈现非对称倒U型分布，影响呈现阶段性差异。

核心结论

销售端拉动

• 乐观情形：5年共拉动全国住宅销量144亿平（占2023-2027年需求569亿平的253%），2025年表现出拉动销量占比最高（368%）。
• 谨慎情形：5年共拉动全国住宅销量42亿平（占需求的73%），2025年占需求量117亿平的106%。

投资端拉动

• 乐观情形：5年共拉动全国房地产投资121万亿元（占620万亿总量的195%），2025/2026年拉动金额最高，分别为35万亿/38万亿，占当年投资比例分别为270%/302%。
• 谨慎情形：5年共拉动全国房地产投资44万亿元（占总量的72%），2026年拉动占比首次超100%（106%）。

风险提示
中央政策解读偏差、数据测算误差、政策落地不及预期、经济波动、政策不确定性等风险。