20220311-亿翰智库-越秀地产-00123.HK-深耕优势凸显_外拓业绩兑现_达成1122亿目标_5页_812kb

越秀地产2021年总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）在2021年实现合约销售金额1151.5亿元，同比增长20.2%，超额完成全年1122亿元的销售目标。销售面积达417.7万平米，同比增长10.1%，销售均价27569.6元/平米，同比增长9.2%。公司通过深耕优势区域与积极外拓，成功推动业绩增长。

主要观点

• 深耕优势区域：越秀地产在大湾区，尤其是广州市的布局，使其在2021年住宅市场前热后冷的趋势下仍保持高增长。
• 外拓业绩兑现：公司积极拓展华东、华中、西南等区域，2021年西南地区销售金额增长184.9%，成为业绩增长的重要来源。
• 财务稳健：越秀地产持续保持绿档（净负债率、剔除预收账款的资产负债率、现金短债比均符合监管要求），融资成本持续下行，有助于企业逆势投资与扩张。
• 盈利指标略有下滑：尽管营业收入保持增长，但毛利润率和净利润率分别下降了3.4个百分点和0.9个百分点，主要受销售费用上升和项目结转时间影响。

关键信息

一、销售情况

• 2021年销售金额：1151.5亿元，同比增长20.2%
• 销售面积：417.7万平米，同比增长10.1%
• 销售均价：27569.6元/平米，同比增长9.2%
• 区域贡献：
  • 大湾区：713.7亿元，占比62%
  • 广州：606.0亿元，占比53%
  • 华东地区：259.3亿元，同比增长30.1%，占比23%
  • 华中地区：101.7亿元，同比增长48.6%，占比9%
  • 西南地区：30.2亿元，同比增长184.9%，占比3%

二、土地储备与拿地策略

• 新增土地储备建筑面积：918.2万平米，同比增长64.0%
• 投销比：2.2倍，显示公司土地储备与销售之间的匹配度较高
• 拿地渠道：七大渠道包括TOD、城市运营、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地及公开市场招拍挂，其中城市运营和国企合作贡献了234万平米和85万平米土储
• 新进入城市：8个城市，覆盖华东、华中、北方及西南区域

三、财务表现

• 营业收入：573.8亿元，同比增长24.1%
• 净利润：52.7亿元，同比增长12.7%
• 净负债率：47.1%
• 剔除预收账款的资产负债率：69.1%
• 现金短债比：1.1倍
• 融资成本：4.26%，较2020年下降36个基点
• 预收账款/营业收入：1.3倍，显示企业销售回款能力较强

四、盈利指标变化

• 毛利润率：从31.8%降至21.8%，下降10个百分点
• 净利润率：从11.5%降至9.2%，下降2.3个百分点
• ROE（净资产收益率）：7.6%
• ROA（总资产收益率）：1.8%

五、经营与资产状况

• 已售未结金额：1506.5亿元
• 总资产：3138.5亿元
• 净资产：743.7亿元
• 存货：1919.4亿元
• 存货周转率：0.2583
• 资产周转率：0.1989

总结

2021年越秀地产在深耕与外拓并重的策略下，实现了销售目标的超额完成，展现了其在核心区域的竞争力和外拓市场的潜力。同时，公司积极拓展土地储备，完善城市布局，为未来业绩增长奠定基础。尽管毛利润率和净利润率有所下滑，但财务稳健性依然突出，融资成本下降进一步增强了企业的资金实力与市场竞争力。