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越秀地产逆势增长分析总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）在2022年房地产市场整体下行的背景下，实现了销售业绩的正增长，成为TOP20中唯一一家业绩增长的房企。其逆势增长主要得益于清晰的战略布局、精准的市场定位和稳健的财务策略。

主要观点

1. 销售逆势增长的原因

• 布局城市底盘稳固：越秀地产在“1+4”全国化战略下，重点布局大湾区、华东、华中、北方和西部的核心城市，这些城市的市场韧性为销售增长提供了支撑。

  • 大湾区销售额略有下降，但整体根基稳固。
  • 华东区域销售额同比上升66%，贡献度提升至34%。
  • 华中区域销售额同比上升38.1%，贡献度上升2个百分点。

• 项目类型适应市场需求：在需求分化的大环境下，越秀地产重点推出改善性项目，成为业绩增长的重要驱动力。

  • 广州的琶洲南TOD、越秀和樾府单盘销售均超150亿元，合计贡献广州近六成销售。
  • 杭州与滨江集团合作的天澜海岸、天澜美境成为高热盘，支撑杭州业绩贡献超16%。
  • 上海天樾园、合肥星汇君澜等项目也表现亮眼。

• 差异化战略开花结果：越秀地产坚定实施TOD战略，其在2022年贡献了220.9亿元销售额，占全年业绩的18%。

  • TOD项目在广州贡献42%的业绩，其他如星航TOD、星汇城TOD等均有显著表现。

2. 高调拿地背后的逻辑

• “1+4”全国化战略：越秀地产自2019年起推进该战略，分阶段拓展新城市。

  • 第一阶段（2019-2021年）：密集开拓新城市，新增进入15个城市，包括北京、上海、深圳、成都等。
  • 第二阶段（2022年至今）：巩固布局成果，重点优化新进入城市的发展。
  • 关键节点（2021年）：集中供地政策下，越秀加速拓展，新增进入8个城市。

• 聚焦高能级城市：越秀地产优先选择核心城市和优质区域进行投资，如上海、合肥、北京等。

• 合作模式灵活：在多个城市寻求与当地国企或知名企业合作，提升项目质量和市场竞争力。

3. 融资相对畅通的财务策略

• 债务结构调整：越秀地产调整了境内外债务结构，人民币借贷占比上升至75%，港元和美元债务占比下降。
• 债务久期优化：债务到期结构趋于均匀，1年内到期占比下降，3-5年内到期占比上升，提升了财务安全性。
• 融资成本下降：2022年融资成本降至4.16%，显著优于行业平均水平。
• 财务指标改善：
  • 净负债率从74%升至62.7%，但仍保持相对合理水平。
  • 剔除预收账款的资产负债率下降至68.8%。
  • 现金短债比提升至1.4，增强了短期偿债能力。
  • 预收账款/营业收入下降至1.0，显示销售回款能力增强。

关键信息

• 2022年销售业绩：合同销售1250.3亿元，同比增长8.6%。
• TOP20唯一增长企业：越秀地产在行业下行中脱颖而出。
• 战略布局：聚焦大湾区、华东、华中、北方和西部的核心城市，持续优化区域结构。
• 投资策略：加速“1+4”战略实施，优先选择高能级城市和优质区域，注重合作模式。
• 财务优化：主动调整债务结构和久期，降低融资成本，提升财务安全性。

结语

越秀地产的逆势增长并非偶然，而是基于清晰的战略、果断的执行和稳健的财务基础。其在市场分化中精准定位，通过差异化产品和区域布局，有效应对市场挑战。同时，其在融资端的主动调整，为未来发展提供了有力支撑。越秀地产的成功经验为行业提供了重要启示，尤其是在投资和销售策略上的优化，值得其他房企借鉴。

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研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn