20230315-浙商证券-越秀地产-00123.HK-越秀地产2022年度报告点评_销售业绩达预期_行业黑马露峥嵘_11页_1mb

报告摘要

越秀地产2022年度报告总结

核心内容概览

越秀地产在2022年表现出色，销售业绩、财务状况及土储布局均实现逆势增长。公司首次进入克而瑞全国销售榜单TOP20，展现出强大的市场竞争力和品牌价值。同时，公司通过灵活的拓展模式和区域深耕策略，进一步巩固了其在房地产行业的领先地位。

主要观点

销售业绩表现

销售金额：2022年公司合同销售金额达到1250.3亿元，同比增长8.6%，完成全年销售目标1235亿元。
销售均价：销售均价为30200元/平方米，同比上涨4.2%。
销售排名：全口径销售额位列克尔瑞榜单第16位，较2021年提升21位。
区域表现：广州销售额531.9亿元，占比42.5%；大湾区销售额596.8亿元，占比47.7%。
2023年展望：公司2023年销售目标为1320亿元，较2022年增长5.6%。已售未结货值储备丰富，预计2023年业绩可期。

财务状况

财务指标：剔除预收款后的资产负债率为68.8%，净负债率为62.7%，现金短债比为2.23倍，三道红线指标全部维持绿档。
融资成本：2022年公司平均借贷成本为4.16%，同比下降10个基点；发债98.4亿元，加权平均利率为3.11%。
盈利表现：2022年营业收入为724.2亿元，同比增长26.2%；归母净利润为39.5亿元，同比增长10.2%；毛利率为20.4%，同比下降1.4%。

土地储备与拓展策略

新增土储：2022年新增37个项目，总建筑面积695万平方米，新增土储货值约1162亿元，位列行业第7。
区域布局：公司持续深耕大湾区和广州，截至2022年底，总土地储备约2845万平方米，其中大湾区和广州分别占49.8%和42.8%。
拓展方式：通过TOD、城市运营、国企合作和产业勾地等多元方式获取土地，其中TOD模式占比11.5%。公司已开发8个TOD项目，总土储达386万平方米，占公司总土储13.6%。
TOD模式外拓：2022年5月，公司首次在大湾区外获取杭州勾庄TOD项目，标志着TOD模式走向全国化。

关键信息

投资建议

投资评级：买入（维持）
目标价：15.91港元（基于2023年10xPE估值）
预测EPS：2023-2025年分别为1.38元、1.49元和1.59元。

风险提示

需求修复力度走弱
TOD模式外拓不及预期

财务摘要

指标	2022A（百万元）	2023E（百万元）	2024E（百万元）	2025E（百万元）
营业收入	72502	83454	95251	104057
归母净利润	3953	4286	4599	4921
每股收益（元）	1.28	1.38	1.49	1.59
P/E（倍）	7.53	6.94	6.47	6.05

投资评级说明

买入：证券相对于沪深300指数表现+20%以上
增持：证券相对于沪深300指数表现+10%~+20%
中性：证券相对于沪深300指数表现-10%~+10%
减持：证券相对于沪深300指数表现-10%以下

行业投资评级

看好：行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上
中性：行业指数相对于沪深300指数表现-10%~+10%
看淡：行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下

可比公司估值

代码	简称	收盘价（元）	EPS（元）	PE（倍）
000002.SZ	万科A	15.86	1.94, 2.09, 2.17, 2.33	8.18, 7.60, 7.30, 6.80
001979.SZ	招商蛇口	13.84	1.16, 1.20, 1.13, 1.44	11.93, 11.53, 12.29, 9.59
002244.SZ	滨江集团	9.77	0.97, 1.20, 1.40, 1.63	8.74, 7.04, 6.04, 5.19
600325.SH	华发股份	10.87	1.34, 1.63, 1.54, 1.74	8.11, 6.67, 7.05, 6.24
0123.HK	越秀地产	11.08	1.37, 1.28, 1.38, 1.49	7.01, 7.53, 6.94, 6.47

主要财务比率

指标	2022	2023E	2024E	2025E
营业收入增长率	26.21%	15.24%	14.14%	9.25%
归母净利润增长率	10.15%	8.41%	7.31%	6.99%
毛利率	20.45%	22.20%	21.50%	21.00%
净利率	8.47%	7.82%	7.40%	7.24%
ROE	8.34%	9.16%	9.89%	10.58%
ROIC	0.04	0.04	0.05	0.05
资产负债率	75.52%	77.78%	78.98%	79.74%
净负债比率	0.78	0.84	0.85	0.89
P/E	7.53	6.94	6.47	6.05
P/B	0.35	0.34	0.34	0.33
EV/EBITDA	8.68	7.11	6.96	6.89

总结

越秀地产凭借稳健的经营策略和灵活的拓展模式，在2022年实现了销售业绩和财务指标的逆势增长。公司首次进入全国销售榜单TOP20，显示出其在行业中的竞争力和品牌价值的提升。同时，公司通过TOD模式和区域深耕策略，巩固了在大湾区和广州的市场地位，并有望在未来成为新的业绩增长点。公司财务状况稳健，融资渠道通畅，有望进一步承接融资利好，扩大经营优势。投资建议为“买入”，目标价为15.91港元，体现了对公司未来发展的看好。

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