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越秀地产总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）作为一家地方国企，在2021年房地产行业集中供地中表现突出，成为规模房企中的佼佼者。其在2021年上半年的拿地力度显著，带动全口径投销比超过100%，并展现出稳健的财务状况和多元化的拿地模式，为其在行业调控下的持续发展提供了保障。

主要观点

• 集中供地表现亮眼：在首批集中供地中，越秀地产共获取12宗涉宅地，全口径拿地金额达277.3亿元，拿地建面210.8万方，位列第九名。
• 上半年投资力度大：2021年上半年，越秀地产获地18宗，拿地总价574.3亿元，权益总价308.4亿元，总建面440.2万方，其中六至七成来自集中供地。
• 投销比表现优异：上半年全口径投销比为117%，权益投销比为65%，远超2020年全年水平。
• 投资特点：反复、大本营依赖、多元增储：越秀地产的投资路径经历了扩张、收缩、再扩张的三阶段，其在大湾区深耕效果良好，但外拓城市根基不稳。同时，其多元拿地模式（如TOD、住宅+配建）成效显著，利润空间良好。
• 未来应对监管策略：即便投销比40%的规定全面落地，越秀地产仍有机会实现规模稳步增长，但需更加注重投资布局的精细与平衡。

关键信息

一、集中供地拿地力度大，带动上半年全口径投销比超100%

• 拿地表现：越秀地产在首批集中供地中表现突出，共获取12宗地，其中8宗位于广州，其余分布在南京、宁波、北京、重庆。
• 拿地金额：全口径拿地金额277.3亿元，占2021年上半年合同销售的近80%。
• 投资增长：2021年上半年拿地总价达2020年全年的112%，权益总价达91%，总建面达79%。
• 区域分布：大湾区占拿地宗数的58%，总建面的63%，为越秀地产的核心区域。

二、越秀的过去：反复，大本营依赖，多元增储

1、全国化布局后的三阶段：扩张-收缩-再扩张

• 1983年-2009年：越秀地产成立初期，积极参与广州城市建设。
• 2009年-2012年：全国化布局迅速推进，进入多个区域重点城市。
• 2013年-2016年：投资放缓，重心重回大本营，大湾区土储占比回升。
• 2017年至今：投资力度回升，深耕大湾区，同时加强全国化布局。

2、大本营深耕效果好，外拓城市根基不够稳固

• 大湾区表现：越秀地产在大湾区深耕效果显著，合同销售占比始终高于土储占比。
• 外拓情况：虽然在华东区域有较强销售贡献，但土储占比长期低于销售占比，华中和北方区域销售表现不及土储增长。

3、多元拿地模式行之有效

• TOD模式：越秀地产自2017年起将TOD模式纳入战略，2019年实现显著销售贡献。
• 住宅+配建模式：该模式在越秀地产的多个项目中应用，地货比和毛利率表现良好。
• 非公开市场拿地：包括TOD、住宅+配建等模式，有助于降低成本，提高利润空间。

三、越秀的未来：顺势而动，仍有可为

• 扩张背景：越秀地产自2017年起重启扩张，抓住集中供地机遇加大拿地力度。
• 未来挑战：若投销比40%规定严格执行，短期大规模拿地将受限，需调整投资策略。
• 应对策略：
  • 平衡各模式拿地配比：TOD、住宅+配建等模式虽成本低，但周期长，需结合公开市场拿地。
  • 理性布局，深耕城市：在有限的拿地额度下，选择重点城市进行深耕，提升项目质量与转化效率。
  • 强化合作与技术输出：利用国企背景与广州地铁合作，拓展轨交业务至其他城市。

投资模式与数据

投资区域分布

越秀地产的未来展望

• 战略深化：越秀地产将继续深化TOD战略，并将广州经验拓展至其他城市。
• 轨交业务拓展：已与长沙地铁合作，未来有望与武汉、成都等地铁公司展开合作。
• 投资策略调整：在投销比限制下，需更加注重投资布局的精细和平衡，以质代量，实现稳健增长。

结论

越秀地产凭借其在集中供地中的强劲表现，展示了其在当前房地产行业调控下的适应能力和增长潜力。通过深耕大本营和多元拿地模式，其在行业变革中仍有机会实现规模稳步增长，但需调整投资策略，注重质量与效率的平衡。