20240328-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-业绩符合预期_销售目标稳中有增_5页_1mb

越秀地产投资分析报告

业绩表现

越秀地产 2023 年营业收入达到802亿元，同比增长显著，增幅约为108%。尽管如此，毛利率下降了51个百分点，达至15.3%，这主要是由部分项目售价不及预期以及减值拨备所致（约157亿元）。归母净利润锐减194%，至319亿元。然而，公司维持每股派息0.38港元，分红率达到40%，整体业绩符合预期。

销售情况

在销售方面，越秀地产在2023年实现合约销售额1420亿元，同比增长136%，超出年度目标（1320亿元）17.6%。合同销售均价实现56%的增长，达到319万元/平方米。2024年销售目标设定为1470亿元，同比增长约35%。若结合当时2700亿元的可售资源估算，计划去化率约为54%。

土地储备

公司积极于一线和二线城市进行土地储备，2023年新增土储491万平米，其中通过多元化拿地方式（如TOD、产业购地、国企合作、城市更新等）占比达53%。截至年底，总土储面积2567万平米，其中95%集中在一线城市和重点二线城市，广州占比突出（38.2%），整体土储质量较高。

城市更新

城市更新成为重要增长点，如广州里仁洞旧村改造项目计划于2024年供货约180亿元货值，广州南洋电器厂城市更新项目2023年签约率达90%，预计货值45亿元。

财务状况

截至2023年末，融资成本同比下降34个基点至3.82%。三道红线指标保持安全（绿档），剔除预收款后净负债率为57%，现金短债比达到201倍。

投资建议

报告维持“买入”评级，2023年股息收益率约8.8%。预计2024/2025年核心净利润分别为324.6亿元和365.8亿元。认为公司在行业下行期精准布局，销售增速领先，核心竞争力稳固。

风险提示： 宏观经济放缓、政策不及预期、融资环境恶化、商品房销量不足及人民币贬值等。