同策房产咨询-20171012-上海土地市场监测报告-10月刊-_23页_2mb

报告摘要

上海土地市场报告（2017年10月刊）总结

核心内容概述

2017年9月，上海土地市场呈现出显著的供应与成交增长趋势。土地市场整体保持活跃，尤其在住宅和商办用地方面表现突出。9月上海共公示38幅地块，合计156.89公顷，环比上扬87%，同比上扬1.92倍。住宅用地占比较大，其中纯宅地、租赁住房及动迁安置房用地分别占8幅、4幅和7幅。商办用地有6幅公示，合计16.99公顷，环比增长6个百分点，同比上扬42%。

在成交方面，9月共成交38幅地块，合计182.75公顷，环比上扬88%，同比上扬2.79倍。其中，商业、商办用地分别占2幅和4幅，纯宅地占3幅（不含动迁安置房），商住地、纯宅地和租赁住房分别占2幅、6幅和4幅。值得注意的是，纯住宅地块成交溢价均不足2%，这有助于控制土地成本，从而抑制未来房价的快速上涨。

主要观点

土地供应增加：三季度上海土地市场进入密集供应期，土地总公示量达97幅，合计378.73公顷，环比上扬76%，同比上扬27%。住宅用地供应量占全市土地供应的48%，显示出政府对住宅市场的重视。
土地成交趋势：三季度各类土地成交量均出现不同程度的环比增长，总成交地块87幅，合计337.88公顷，环比上扬1.33倍，同比下滑2个百分点。住宅用地成交35幅，合计159.69公顷，环比上扬1.92倍，同比上扬超过9成。
政策调控影响：上海推行“招挂复合”土地新政，提高了房企拿地门槛，限制了中小房企参与，使得土地市场进入深度调整阶段。该政策旨在减少地价上涨预期，控制房价。
租赁住房发展：自7月10日上海发布住房发展规划以来，租赁住房用地占比达到30.9%。政府通过推出大量租赁用地，引导市场从“只售不租”向“租售并举”转变，以稳定房价并促进租赁市场发展。
土地价格走势：三季度土地成交金额达531亿元，环比上扬1.30倍，同比下滑29%。楼面地价上涨明显，住宅和商办地价分别达到13189元/平米和16457元/平米，整体楼面地价升至1万元/平米。
企业竞争格局变化：在“招挂复合”政策下，拿地企业多为TOP10房企及央企、国企，中小房企逐渐被挤出核心城市市场。中核建以29.5亿元夺得西虹桥超大体量商住办地块，楼板价9750元/平米，溢价率1.73%，显示出大型房企在市场中的主导地位。

关键信息

土地供应：三季度上海土地供应量显著增加，住宅用地供应占比达48%，商办用地供应增加，且多为低溢价或底价成交。
成交情况：9月上海各类土地成交38幅，环比增长88%，同比上扬2.79倍。住宅用地成交溢价均低于2%，商办用地成交面积达46.63公顷，环比上扬26%，同比下滑57%。
价格走势：三季度土地成交金额达531亿元，环比上扬1.30倍，同比下滑29%。住宅和商办用地价格上扬明显，推动楼面地价上涨至1万元/平米。
政策影响：政府通过“招挂复合”政策限制中小房企拿地资格，鼓励大型房企及央企、国企参与土地市场，同时推动租赁住房发展，以稳定房价。
企业动向：中核建、万科、保利、华润、碧桂园等大型房企积极参与土地市场，其中中核建以低溢价率拿下西虹桥地块，显示出其对市场趋势的适应。