同策房产咨询-20171206-上海土地市场监测报告-12月刊-_20页_1mb

上海土地市场报告（2017年12月刊）总结

一、报告摘要（核心数据及观点）

• 11月上海土地市场：

  • 公示地块共36幅，合计146.81公顷，环比增长1.27倍，同比增长2%。
  • 住宅用地公示25幅，合计125.76公顷，无纯商品住宅用地推出。
  • 租赁住房、动迁安置房用地分别占6幅、19幅。
  • 商办性质地块3幅，合计1.73公顷，闵行2幅，普陀1幅。

• 11月土地成交情况：

  • 成交地块共38幅，合计170.88公顷，环比增长300%，同比增长155%。
  • 商办用地5幅，动迁安置房14幅，租赁住房4幅，纯宅地8幅。
  • 纯宅地主要分布在松江区（3幅）、奉贤（2幅）、浦东、金山、宝山（各1幅），溢价率均在0.1%~0.7%之间。
  • 低溢价地块成交，有助于控制土地成本，预防未来超高房价。

• 市场趋势：

  • 上海在“租购并举”政策推动下，租赁住房市场发展迅速，从政策落实到土地出让。
  • 国企在租赁住房市场表现强势，将在未来发挥探路和主导作用。
  • 租赁住房供应将从简单配建转变为主打产品，并辅以“代理经租”房源。

二、公示情况

• 土地供应结构：

  • 住宅用地供应大幅增加，商办、工业等其他类型土地供应也有所提升。
  • 12月上海将出让8幅地块，其中6幅为租赁住房用地，2幅为商办用地。
  • 12月闵行区土地供应最多，共4幅地块，出让面积达22.11万平米。
  • 浦东新区有2幅地块，黄浦和普陀各有1幅地将出让。

• 政策推动：

  • 租赁住房成为土地供应的重要组成部分，政府通过将商办用地、工业用地改造为租赁用地，以增加租赁住房供应。
  • 静安区已有两幅商业用地和一幅工业园区用地调整为四类住宅用地，预计提供建筑面积超20万平米。
  • 上海将推广工业园区土地用于租赁住宅的模式，并酝酿商办住房改租赁住宅的细则。

三、成交情况

• 土地成交数据：

  • 11月上海土地成交38幅，合计170.88公顷，环比增长300%，同比增长155%。
  • 住宅地块成交234亿元，占全市成交总额的86%。
  • 商办地块成交35亿元，环比、同比分别增长16.97倍、1.83倍。

• 市场变化：

  • 房企告别了“有钱就能拿地”的时代，宅地不再被哄抢。
  • 中海在评分拿地模式中脱颖而出，成为拿地最多的房企。
  • 国企在租赁住房市场占据主导地位，共成交21幅租赁用地，均以底价成交。

• 未来展望：

  • 15家大型国企共梳理出80幅土地，计划转变为租赁住房用地。
  • 租赁住房市场将形成商品住宅、租赁住宅、政策性住宅三分天下的格局。

四、土地成交金额走势

• 总体成交金额：

  • 11月全市各类土地成交总金额273亿元，环比增长2.31倍，同比增长1.83倍。
  • 住宅地块贡献234亿元，占全市成交总额的86%。

• 趋势分析：

  • 租赁住房市场成为亮点，推动土地成交金额增长。
  • 1-11月上海共成交49幅住宅性质用地，同比增加14幅。
  • 住宅性质用地出让面积242.37万平米，同比增长39%。
  • 住宅性质用地总出让金额709.77亿元，同比下降32.5%。

五、楼面地价走势

• 楼面地价变化：

  • 11月全市土地成交楼面地价环比上升4%，达到8821元/平米。
  • 同比上升26%，反映出土地市场调控政策的影响。

• 不同类型土地楼面地价：

  • 住宅地块平均楼面地价为9922元/平米，环比上升3%，同比上升1.56倍。
  • 商办地块平均楼面地价为10319元/平米，环比上升1.16倍，同比大幅下降55%。

• 政策影响：

  • 上海正在研究“商改租”政策，以增加租赁住房供应。
  • 随着政策的推进，租赁市场对运营能力和资本运作提出更高要求。

六、附录

• 附录1：2017年11月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）：

  • 住宅用地：共25幅，主要分布在浦东、松江、闵行等区域。
  • 租赁住房用地：共4幅，主要分布在闵行、浦东。
  • 商办用地：共3幅，主要分布在浦东、闵行、普陀。

• 附录2：2017年11月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）：

  • 住宅地块：共8幅，溢价率均在0.1%~0.7%之间，主要由国企和大型开发商竞得。
  • 租赁住房地块：共4幅，均以底价成交，由国企竞得。
  • 商办地块：共5幅，其中1幅溢价率0.1%，其余为底价成交。

七、关键信息总结

• 上海土地市场在2017年11月表现活跃，土地供应和成交均大幅增长。
• 租赁住房用地成为政策重点，供应量已占住宅供应的15%。
• 国企在租赁住房市场占据主导地位，推动租赁住房供应。
• 土地成交溢价率普遍较低，有助于控制房价上涨。
• 商办用地的低溢价和高成交量反映出市场对租赁住房的重视。
• 上海正研究“商改租”政策，以完善租赁住房体系。

八、主要观点

• 上海土地市场在政策推动下，租赁住房供应大幅增加，成为市场新亮点。
• 房企在土地市场中逐渐转向更理性的拿地模式，不再盲目竞争。
• 国企在租赁住房市场表现强势，有助于稳定市场。
• 低溢价地块成交有助于抑制房价上涨，推动市场健康发展。
• 未来租赁住房市场将形成多元化供应格局，推动住房市场结构优化。