上海存量住宅租赁市场：租房热提前，二季度上海住宅租赁价格稳步提升_14页_2mb

上海存量住宅租赁市场总结

核心内容

2021年7月，上海存量住宅租赁市场整体呈现稳步上涨趋势，租金水平持续提升，且租赁需求旺盛。城市测量师行自2018年7月起发布《上海市住宅物业租金》报告，为市场提供客观数据支持。租金数据涵盖环线、区域和户型三个维度，帮助消费者、企业和政府更好地了解市场动态。

主要观点

• 租金上涨：2021年7月，上海住宅物业平均租金为6370元/月，较去年同期增长681元/月。租金涨幅由外至内依次扩大，内中环3房涨幅最快，而郊环外租金变化最小。
• 区域差异：原黄浦区租金上涨最快，其次是原闸北、原浦东和宝山区；虹口、杨浦、嘉定等区涨幅较小，金山和崇明整体变化不大。
• 房龄与面积影响：上半年租赁市场挂牌及成交房源以11-20年和21-30年房龄为主，占比均超过30%。中小户型（90平方米以下）在租赁市场中占比高，需求旺盛。
• 租金段分布：中低端房源租赁需求更为显著，月租金在6000元以下的房源挂牌和成交占比均超过50%，且9000元/月以下房源成交占比高于挂牌占比。
• 租售比情况：热门租赁小区的平均租售比在1.3%以上，其中一房户型租售比相对较高，个别小区甚至超过2%。一房热门小区房龄普遍较老，超六成是轨交房，公共交通便捷性是租赁客群的重要考量。

关键信息

• 政策影响：2021年2月，上海市住建委等十部门联合发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，加强房源信息发布管理，打击虚假房源，有助于市场规范。
• 挂牌与成交情况：上半年租赁挂牌房源占近一年总量的44%，与去年同期相比下降37%。租赁成交量价在春节后反弹，二季度末较年初提升约1000元/月。
• 租赁市场活跃度：城市更新导致中心城区房源减少，租赁需求增加，推动租金上涨。超六成行政区月平均租金同比上涨超过500元/月。

各户型租金水平

一房

• 区域分布：涵盖原黄浦、原卢湾、徐汇、长宁、杨浦、虹口、原静安、原闸北、闵行、宝山、松江、青浦、奉贤、原浦东、原南汇。
• 平均租金：各区域一房租金范围从1733元/月至18767元/月不等，租售比在0.82%至2.21%之间。

二房

• 区域分布：涵盖原黄浦、原卢湾、徐汇、长宁、杨浦、虹口、原静安、原闸北、闵行、普陀、原浦东、原南汇、嘉定、宝山、松江、青浦、奉贤。
• 平均租金：各区域二房租金范围从1650元/月至22000元/月不等，租售比在0.66%至1.93%之间。

三房

• 区域分布：涵盖原黄浦、原卢湾、徐汇、长宁、杨浦、虹口、原静安、原闸北、闵行、普陀、原浦东、原南汇、嘉定、宝山、松江、青浦、奉贤。
• 平均租金：各区域三房租金范围从2190元/月至21100元/月不等，租售比在0.85%至1.63%之间。

总结

上海存量住宅租赁市场在2021年7月整体呈现上涨趋势，尤其在中心城区，租金涨幅显著。政策调控和城市更新推动市场规范化，同时提升了租赁价格。中小户型和中低端房源仍是市场主流，租售比整体稳定，但一房户型表现更优。消费者在选择房源时，应关注房龄、交通便利性及租金变化趋势，以避免在价格上受骗。