上海存量住宅租赁市场：复工+毕业季，二季度末上海租房市场热度上升，好房源价格涨幅明显_14页_2mb

上海存量住宅租赁市场总结

核心内容概述

2022年7月，上海存量住宅租赁市场在疫情封控后逐渐恢复，整体租金水平稳步上升。尽管二季度整体租赁成交表现较弱，仅为去年同期的40%，但6月份因复工、毕业季等因素，租赁市场热度上升，优质房源租金涨幅明显。报告从环线、区域和户型三个方面分析了市场现状，为政府、企业和消费者提供了客观数据参考。

主要观点

1. 租金水平整体上升：

   • 2022年7月，上海住宅物业平均租金为7002元/月，较去年同期增加632元/月，涨幅较上季度略有放缓。
   • 分环线来看，郊环外租金变化不大，而中外环和外郊环的3房租金涨幅均超过3%。疫情封控和居家办公使得租赁偏好发生变化，面积、物业管理和房龄成为重点考量因素。

2. 区域租金表现差异：

   • 闵行区近三月租金涨幅超过4%，显著高于其他区。
   • 嘉定、松江、虹口、浦东等区涨幅在2%以上。
   • 金山和崇明区表现不佳，租金涨幅较小甚至出现小幅下跌。

3. 户型租金趋势：

   • 二季度各户型租金价格指数走势趋同，但1房户型涨幅相对较小，2、3房涨幅较快，逐渐逼近1房。
   • 中端公寓租金已超过售后公房，成为各档次租金中的第一。
   • 超高端公寓租金涨幅较大，与其他档次的差距进一步缩小。

4. 挂牌与成交情况：

   • 存量住宅租赁供应受疫情影响较小，6月份供应量达到年度最高。
   • 成交价格因优质房源带动短期内明显上升，但上半年整体成交均价较去年下半年略有下滑。
   • 房龄方面，11-20年房龄段的房源挂牌和成交占比最高，10年以下房龄房源供不应求，差距扩大。
   • 面积方面，90平方米以下房源需求旺盛，成交占比高于挂牌占比；130平方米以上房源供求量提升。

5. 租金段分布：

   • 3K-6K租金段仍是市场的主力，但挂牌和成交占比均下降。
   • 6K以上租金段房源挂牌和成交占比增加，尤其是20K以上租金段，优质高价房源需求度不断提升。

关键信息

各板块及热门租赁小区租金水平

• 全市121个板块中有15%的板块较去年同期租金提升超过1000元，数量较上一季度明显减少。
• 近一年租金累计提升在500元以内的板块占46%，外围区域租金提升幅度相对较小。
• 崇明区仍有2个板块月平均租金低于去年同期。

热门租赁小区租金与租售比

• 热门租赁小区的平均租售比为1.45%。
• 一房户型租售比相对较高，平均为1.56%，房龄普遍较老，平均达26.6年。
• 公共交通便捷度是租房时的重要考量因素，热门租赁小区中轨交房占比达65%。
• 一房平均租金为5722元/月，二房为7195元/月，两者差距缩小至26%。

一房主力小区

三房主力小区

总结

上海存量住宅租赁市场在疫情后逐渐复苏，租金水平整体上升，但区域和户型差异明显。闵行区租金涨幅最大，而金山和崇明区表现相对较弱。一房和三房租金差距缩小，中端公寓成为市场主力。优质高价房源需求度上升，尤其在6K以上租金段。热门租赁小区中，公共交通便捷度是重要考量因素，同时租售比整体偏低，但一房租售比相对较高。市场趋势显示，随着复工和毕业季的推动，租赁市场热度上升，但整体成交仍处于较低水平。