20211201-城市测量师行-上海存量住宅租赁市场_租赁需求收缩_挂牌增加_三季度末上海住宅租赁市场开始转入淡季_14页_2mb

上海存量住宅租赁市场总结

核心内容概述

本报告分析了2021年10月上海存量住宅租赁市场的情况，包括租金水平、租赁供需变化、区域与户型差异等。整体来看，上海住宅租赁市场在三季度进入淡季，租赁需求收缩，挂牌房源增加，租金涨幅趋缓，部分区域租金出现下降趋势。

主要观点

1. 租金水平整体上涨，但涨幅趋缓

• 全市平均租金：2021年10月上海住宅物业平均租金为6626元/月，较去年同期上涨878元/月。
• 环比涨幅收窄：三季度租金涨幅逐渐放缓，尤其是1房租金涨幅最低。
• 户型差异明显：2、3房租金涨幅高于1房，主要由于市区城市更新带来中大户型需求增加。
• 区域差异显著：
  • 内环内：租金涨幅较快，尤其是原卢湾、原黄浦、普陀、长宁、徐汇等区域。
  • 外环外：如金山、崇明租金涨幅较慢，整体变化不大。
  • 近一年涨幅：黄浦区涨幅最高，平均租金较去年同期上涨超过2000元；远郊区域涨幅较小，如金山区仅上涨83元/月。

2. 租赁市场进入淡季

• 挂牌量上升：三季度挂牌房源占前三季度总量的31.5%，较二季度增加3.1个百分点。
• 成交量下降：三季度整体租赁成交占前三季度的比例为31.6%，较二季度下降1.2个百分点。
• 供需失衡：挂牌价涨幅不及成交价，市场进入维稳期，个别区域租金可能出现下降。

3. 房龄与面积偏好变化

• 房龄偏好：租赁市场对房龄的偏好越来越“新”，10年以下房龄成交占比高于挂牌。
• 面积分布：
  • 小户型：90平方米以下房源挂牌与成交占比依然较高，且成交占比高于挂牌。
  • 中大户型：70平方米以上户型挂牌与成交占比均高于二季度。
• 租金段变化：
  • 3K-6K租金段：挂牌与成交占比下降，而6K以上的租金段占比上升，表明市场向中高端倾斜。

4. 租售比与公共交通影响

• 租售比：热门租赁小区平均租售比在1.4%以上，其中1房租售比相对较高，平均在1.55%以上。
• 房龄普遍较老：热门租赁小区房龄平均达到27年，但租售比仍保持在合理范围。
• 公共交通影响：轨交房在热门租赁小区中占比超过50%，是租房决策的重要因素。

关键信息汇总

一房租金

• 三季度末平均租金为5180元/月。
• 与2房租金差距从38%缩减至20%。
• 1房租金涨幅较快，但受房龄影响，租售比相对较高。

二房租金

• 三季度末平均租金为6210元/月。
• 租售比在1.15%至2.44%之间，部分区域租售比较高。
• 部分小区如“王满小区”、“锦苑小区”等租金较高，但租售比相对较低。

三房租金

• 三季度末平均租金在8000元/月以上。
• 租售比在1.02%至1.53%之间，高端小区如“古北中央花园”、“绿洲雅宾利花园三期”等租金较高。
• 部分高端小区如“绿洲雅宾利花园三期”租金达到22200元/月。

区域租金变化

• 黄浦区：租金涨幅最大，平均月租金较去年同期增加2000元以上。
• 青浦区：近三月租金上涨较快，环比涨幅均在6%以上。
• 金山、崇明：租金变化较小，涨幅不足3%。
• 外环外区域：整体租金变化不大，部分区域如奉贤、宝山租金上涨较快。

挂牌与成交情况

• 三季度挂牌房源占前三季度总量的31.5%，成交房源占31.6%。
• 挂牌与成交均集中在11-20年房龄段，10年以下房龄成交占比更高。
• 3K-6K租金段挂牌与成交占比下降，6K以上租金段占比上升。

总结

上海存量住宅租赁市场在2021年三季度进入淡季，租金涨幅趋缓，挂牌房源增加，成交量下降。市场对中大户型的需求增加，而小户型仍保持旺盛需求。租金水平在内环内涨幅较快，外环外变化较小。租售比方面，1房较高，但房龄普遍较老；公共交通便捷度仍是租房决策的重要因素。市场整体呈现向中高端倾斜的趋势，部分区域租金出现下降迹象。