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销售规模逆势增长，短期盈利承压难掩长期光芒

核心内容概览

本报告分析了某房地产公司2021年年度报告及未来三年的盈利预测，指出公司在复杂市场环境下仍实现销售规模增长，但短期盈利承压，同时强调其财务稳健、融资渠道多元、物管板块持续发力等优势，整体维持“增持”投资评级。

主要观点

• 销售逆势增长：公司2021年实现签约金额2867亿元（YoY +18.2%），签约面积1377万平米（YoY +15.2%），销售均价20821元/平米（YoY +2.5%），表现优于行业平均水平。
• 城市深耕成效显著：在全国十多个城市市场排名前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山等地市占率均为第一。
• 土储资源质量高：公司新增土储1636万平米（YoY -1.3%），权益储备约648万平米。土储主要集中在三大都市圈，一二线城市占比达65%，其中一线城市占比提升显著。
• 财务稳健，融资优势明显：公司“三道红线”处于“绿档”，剔除预收账款后资产负债率67.6%（YoY -0.9pct），净负债率55.2%（YoY -7.3pct），现金短债比1.4，融资成本低，债务加权平均成本4.56%（YoY -0.2pct）。
• 物管板块潜力大：金地智慧服务2021年新增外拓合约面积超7000万平米，合约管理面积突破3.3亿平米，外拓占比达71%，非住宅业务占比15%，覆盖城市100余座。
• 盈利预测与估值：预计公司2022~2024年EPS分别为2.29、2.47、2.38元/股，对应当前股价PE分别为5.8、5.4、5.6倍，未来增长潜力较大。

关键信息

销售表现

• 签约金额：2867亿元，YoY +18.2%
• 签约面积：1377万平米，YoY +15.2%
• 销售均价：20821元/平米，YoY +2.5%
• 结算收入：884亿元，YoY +17.5%
• 结算面积：564万平米，YoY +21.5%

投资与土储

• 投资地块：111宗，总投资额1309亿元
• 投销比：45.7%，略高于行业标准40%
• 新增土储：1636万平米，权益储备约648万平米
• 土储分布：三大都市圈占比74%，一二线城市占比65%，一线城市占比提升34%
• 城市布局：进驻全国78个城市，总土储约6398万平米，权益土储约2923万平米

财务状况

• 营业收入：992.3亿元，YoY +18.2%
• 归母净利润：94.1亿元，YoY -9.5%
• 毛利率：21.4%（前值33.1%，同比-11.7pct），全年有所回升
• 经营性现金流：94亿元，YoY +25.1%
• 货币资金：648亿元，YoY +19.6%
• 资产负债率：76.2%（2021A），未来三年略有波动
• 净负债率：55.2%（2021A），未来三年逐步上升
• 流动比率：1.41（2021A），未来三年逐步下降
• 速动比率：0.67（2021A），未来三年略有下降

估值与盈利预测

风险提示

• 销售不达预期
• 调控政策超预期收紧
• 融资成本上行
• 利润率下行
• 新增土储权益比降低

投资建议

公司凭借灵活的市场策略和精准的土储布局，在行业下行周期中实现销售逆势增长，财务状况稳健，融资渠道多元且成本优势明显，物管板块持续发力，具备长期增长潜力。预计未来三年盈利稳步提升，估值合理，维持“增持”投资评级。