20210530-开源证券-房地产行业周报_单周成交继续回落_多地发布房价调控机制_11页_1mb

房地产行业周报总结（2021年5月30日）

核心内容概述

2021年5月第22周，房地产行业整体呈现政策调控与市场波动并存的态势。政策层面，多地加强房价调控，深圳进一步收紧落户政策，旨在稳定市场预期和防止炒房行为。市场成交方面，一、二手房成交面积均出现回落，但年初至今累计同比仍保持增长。土地市场热度有所回升，但溢价率下降，流拍率上升。融资方面，信用债和海外债发行规模下降，利率分化。分析师认为，房地产仍是财政和投资的重要托底工具，维持“看好”评级。

主要观点

政策调控持续发力

• 房价调控：多地发布房价调控机制，深圳实施新房价格指导，限制精装价格区间，防止房价虚高和炒房行为。
• 落户政策收紧：深圳取消大专入户，本科入户年龄限制下调，技术型人才门槛提高。
• 市场秩序整顿：加强房地产中介和金融管理，打击虚假宣传、小产权房非法销售、炒房行为等。
• 保障性租赁住房：住建部召开座谈会，推进保障性租赁住房建设。

市场成交表现

• 新房成交：全国32城单周成交面积424万平米，同比下降28%，环比下降17%。年初至今累计成交面积11359万平米，同比增长64%。
• 二手房成交：全国9城单周成交面积135万平米，同比下降16%，年初至今累计成交面积2762万平米，同比增长36%。

土地市场动态

• 溢价率下降：全国100城全类型土地成交溢价率为14.5%，环比下降；宅地溢价率为15.1%，流拍率9.1%，三线城市溢价率最高。
• 集中供地：上海、武汉、厦门等城市发布集中供地公告，部分城市首批集中拿地结束，市场热度尚可。
• 限制拍地“马甲”：苏州出台政策，禁止房企通过子公司竞拍同一地块，确保竞拍公平。

融资环境变化

• 信用债发行：第22周信用债发行53.8亿元，同比减少63%，环比减少38%；平均加权利率4.13%，环比上升56BPs。
• 海外债发行：第22周海外债发行2.8亿美元，同比减少59%，环比减少85%；平均加权利率3.02%，环比下降372BPs。
• 房贷利率回升：5月首套房贷利率上升2BP，达到5.33%，二套房贷利率为5.61%。

关键信息

政策动态

• 深圳：实施新房价格指导，限制精装价格，收紧落户政策。
• 成都：发布二手住房成交参考价格，引导市场理性交易。
• 泉州：禁止使用“学区房”进行推介，防止个别高价个案引导卖家涨价。
• 海南：对房地产市场网络虚假宣传行为进行集中整治，约谈中介机构744家，停业整顿83家。
• 住建部：在沈阳、广州召开保障性租赁住房座谈会，推动相关建设。

市场表现

• 新房成交：一线城市表现最佳，单周成交同比-17%，累计同比88%。
• 二手房成交：同比增速-16%，累计同比36%。

资金流动

• 信用债与海外债：发行规模双降，利率分化明显。
• LPR利率：1年期和5年期LPR连续13个月未调整，房贷利率继续回升。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产仍是财政和投资的重要托底工具。
• 政策框架：政策将继续在“房住不炒+因城施策”框架下调整，方向和力度将相机而变。
• 市场预期：在宽信用环境下，限价政策有所松动，利好房企利润率修复和存货价值重估。
• 估值情况：房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位，建议关注二季度机会。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模下滑可能导致房企回款困难。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房成本，影响销售表现。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上行可能加剧企业流动性压力。

估值方法与法律声明

• 本报告基于假设，分析结果可能因假设不同而有显著差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉证券能够在该价格交易。
• 开源证券具有证券投资咨询业务资格，本报告仅供其客户使用，不构成投资建议。
• 报告内容不构成对任何人的投资建议，不承担因使用报告内容导致的损失责任。

分析师信息

• 齐东：qidong@kysec.cn，证书编号：S0790520060001
• 陈鹏：chenpeng@kysec.cn，证书编号：S0790520100001

数据来源

• Wind
• 政府官网
• 保利投顾研究院
• 开源证券研究所