20210613-开源证券-房地产行业周报_稳房价预期不变_单周成交继续回落_11页_1mb

房地产行业周报总结（2021年6月13日）

核心内容概述

本报告总结了2021年第24周中国房地产行业的政策动态、市场成交情况、土地市场表现及融资状况，同时提出了对行业的投资建议与风险提示。整体来看，房地产行业仍被视作财政和投资的重要托底工具，政策基调保持“房住不炒”与“因城施策”，市场在政策调控下保持平稳运行，但销售与成交数据有所回落。

主要观点

• 政策方向：中央层面继续强调稳房价预期，房地产税改革试点稳步推进，限价政策持续从紧，防止房价炒作。
• 地方政策：多地出台公积金新政、集中供地政策、市场秩序整顿及户籍政策调整，旨在稳定市场秩序，防止投机行为。
• 市场成交：新房与二手房成交面积均出现单周回落，但年初至今累计成交表现良好。
• 土地市场：土地成交溢价率小幅上升，流拍率下降，二线城市土地市场热度最高。
• 融资环境：信用债与海外债发行规模下降，利率有所上升，显示融资环境趋紧。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为当前估值处于历史低位，具备投资机会。

关键信息

1. 政策动态

• 中央政策：
  • 稳房价预期不变，信贷增速略有回落。
  • 银保监会主席郭树清强调防止房价炒作，房地产税改革试点推进。
  • 央行发布5月金融数据，M1同比增速为6.1%，M2同比增速为8.3%。
• 地方政策：
  • 上海、南京、苏州、无锡等8城试点异地购房提取公积金。
  • 广州调整二手房公积金贷款期限至30年。
  • 湖州、厦门、成都等城市推进集中供地，部分城市出台土拍新规，限制高负债房企参与竞拍。
  • 西安、长春等城市打击违规销售行为，规范预售资金监管。
  • 北京推进土地二级市场改革，鼓励城市更新。
  • 广州黄埔区旧改政策强调不占用耕地，确保土地利用规划。

2. 市场成交情况

• 新房市场：
  • 2021年第24周，全国32城新房成交面积为470万平米，同比下降5%，环比下降21%。
  • 年初至今累计成交面积达12534万平米，累计同比增加59%。
  • 各线城市中，一线城市成交同比增速最快，为9%，三线城市同比增速为-37%。
• 二手房市场：
  • 2021年第24周，全国9城二手房成交面积为124万平米，同比增速-17%，环比前值下降3个百分点。
  • 年初至今累计成交面积为3029万平米，同比增速30%。

3. 土地市场表现

• 全国100城：
  • 全类型土地成交溢价率为14.2%，流拍率为1.2%。
  • 宅地成交溢价率为15.3%，流拍率为0.1%。
  • 二线城市全类型土地成交溢价率最高（15.1%），宅地溢价率亦居全国首位（15.7%）。
• 集中供地：
  • 湖州挂牌首批集中供地，共12宗地块，总建面102.76万方，总起价67.3亿元。
  • 厦门第二批集中供地共11宗地块，总建面142万方，总成交金额344亿元，平均溢价率25%。
  • 成都首批集中供地共40宗地块，总建面230万方，总成交金额355亿元，平均溢价率6.9%。

4. 融资情况

• 信用债：2021年第24周发行规模为38.7亿元，同比减少66%，环比减少48%，平均加权利率为4.26%，环比下降43BPs。
• 海外债：发行规模为4.9亿美元，同比减少30%，环比减少57%，平均加权利率为8.6%，环比上升32BPs。
• LPR利率：1年期与5年期LPR均未调整，保持3.85%与4.65%，但首套房贷利率环比上升2BP。

投资建议

• 维持房地产行业“看好”评级，认为在宽信用环境下，限价政策有所松动，利于房企利润率修复与存货价值重估。
• 建议关注2021年第二季度房地产板块的投资机会。

风险提示

1. 行业销售规模波动较大，房企销售回款可能受阻。
2. 政策调整可能导致经营风险上升，如按揭利率上行、税收政策收紧等。
3. 融资环境全面收紧，可能加剧企业流动性压力。

附注

• 报告由开源证券研究所发布，分析师包括齐东与陈鹏。
• 报告涉及数据来源为Wind、政府官网、保利投顾研究院、开源证券研究所。
• 风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。
• 报告中的分析基于假设，估值方法存在局限性，不保证证券价格表现。